Как начать инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход?

Как я искала источник легкого пассивного дохода в недвижимости

Я рассматривала несколько стратегий инвестиций в недвижимость и в итоге нашла свою.

Мы с мужем родом из небольших провинциальных городов на Севере. В 2015 году мы переехали в Москву по работе и параллельно стали искать источник пассивного дохода. Нам хотелось найти такой, куда можно было безопасно вложить деньги и при этом свести к минимуму личное участие, чтобы не бросать основную работу.

Мы рассматривали несколько стратегий и в итоге выбрали инвестиции в недвижимость. Расскажу, как это работает в жизни и какие есть плюсы и минусы.

Скидка 35% на все курсы Учебника

Как мы пришли к идее инвестиций

Мне 30 лет, и я проектный менеджер. Как только заканчивается один крупный проект, я перехожу в новую компанию. Так что в среднем я меняю работу раз в год. Муж чуть старше меня, на прошлой работе он сопровождал крупных клиентов телеком-компании. Однако в какой-то момент устал от работы и постоянного стресса, поэтому решил попробовать найти себя в другой сфере. Так что в данный момент он не работает.

После переезда в Москву в 2015 году мы сразу сняли квартиру. Нам повезло с хозяйкой, и за пять лет у нас ни разу не возникло желания сменить съемное жилье. Сам факт съема нас тоже не смущал. За аренду мы платили 30 000 Р плюс еще 3000 Р за коммунальные услуги.

Однако родственники постоянно спрашивали, когда у нас будет свое жилье. В какой-то момент мы поддались давлению и купили квартиру за 8,1 млн рублей в строящемся доме в ипотеку. Для этого мы взяли в кредит 7,1 млн рублей на 19 лет под 6,19%. Ежемесячный платеж был 43 743 Р , но мы стали платить чуть больше — 50 000 Р . В нашем договоре есть условие: по ипотеке действует пониженная ставка, если оборот по счету не меньше 50 000 Р в месяц. И мы не хотели ее терять.

Дом должны сдать только летом 2022 года, поэтому со съемной квартиры мы не уехали. В итоге получилось, что мы стали платить и по ипотеке, и за аренду квартиры — всего чуть больше 80 000 Р .

Мы сочли, что у нас должны еще оставаться свободные деньги, поскольку наш общий совокупный доход на тот момент был 280 000 Р . Но нужно было понять, куда уходят все деньги, потому что накоплений у нас не было. Для начала мы выписали статьи расходов, которыми не готовы были жертвовать.

Постоянные ежемесячные расходы — 28 600 Р

Два спортивных абонемента	12 000 Р
Занятия с репетитором по английскому	12 000 Р
Транспорт	3000 Р
Мобильная связь	1100 Р
Интернет	500 Р

Я не стала включать в постоянные расходы еду, поскольку это самая нестабильная категория. Иногда мы ходили в кафе и оставляли там до 12 000 Р за раз. А иногда готовили дома макароны с курицей и тратили очень мало. Оба варианта для нас были комфортны, поэтому с едой мы решили поэкспериментировать уже на практике.

Мы начали пытаться контролировать расходы. И это стало неприятно бить по нашему самолюбию и внутреннему неконструктивному желанию тратить все сиюминутно. С другой стороны, мы поняли, что зависим от дохода по найму, особенно когда муж ушел с работы и я стала единственным добытчиком в семье. В итоге на семейном совете мы решили инвестировать, чтобы у нас появился еще один источник дохода, помимо работы.

Мы выбрали инвестиции в недвижимость, поскольку сочли жилье отличным капиталом, который сложно обесценить реформами или инфляцией. Но поскольку мы не знали, что доходнее и как все устроено, то стали изучать все популярные стратегии инвестирования в недвижимость, которые существуют на рынке. Расскажу подробно про каждую стратегию и ее плюсы и минусы, как вижу их я.

Суть стратегии — купить объект недвижимости и сдавать его в аренду.

Самый выгодный вариант — купить квартиру в ипотеку и правильно подобрать ежемесячную доходность. В идеале платеж арендаторов как минимум должен перекрывать ваш ежемесячный платеж по ипотеке плюс все коммунальные платежи. Со временем недвижимость сама себя окупит и уже можно будет получать дополнительный доход. А сама недвижимость обойдется владельцу по цене первоначального взноса.

Тут могут быть вариации в зависимости от того, какую ипотеку одобрят и каким будет ежемесячный платеж. Но как бы я ни рассчитывала этот кейс, выгода была очевидна — при условии, что недвижимость ликвидна.

Второй, более спорный вариант — купить недвижимость полностью за свой счет и сдавать. Ту же сумму проще положить на вклад и получать проценты.

Расчет доходности. Покажу все на примере с горизонтом планирования в три года. Буду указывать цифры, актуальные на начало 2022 года.

Допустим, мы рассматриваем квартиру-студию с отделкой в подмосковных Котельниках за 6,5 млн рублей. Берем ее на стадии строительства за семь месяцев до сдачи. Когда квартира достроится, она должна вырасти в цене и ее можно будет отремонтировать и сдавать.

Дальше мы семь месяцев ждем сдачи дома, а потом тратим от 500 000 Р на обстановку и ремонт для посуточной сдачи. Еще два месяца делаем ремонт, завозим мебель — и сдаем. Если на длительный срок или в субаренду, то доход в месяц будет 30 000 Р .

Если сдавать квартиру посуточно за 3000 Р в день, то расчеты иные. При самом положительном сценарии я считала загрузку примерно 75%, то есть из 30 дней месяца квартира сдавалась бы 22 дня. За день квартира стоила бы 3000 Р , доход за месяц — 66 000 Р .

Получается, что за три года — 36 месяцев — деньги работали бы только 27 месяцев, поскольку месяцы стройки и ремонта я не считаю. Еще нужно учесть налог на прибыль — 4% или 2640 Р в месяц, если оформить самозанятость. А также коммунальные платежи — примерно 4000 Р ежемесячно. При самом оптимистичном сценарии с посуточной сдачей в месяц на руках у меня оставалось бы 59 360 Р . Доход за три года составил бы : 59 360 Р × 27 = 1 602 720 Р .

Отсюда нужно вычесть 500 000 Р , которые мы потратили на ремонт. И получается, что с вложенных 6 500 000 Р я заработаю 1 102 720 Р , или 16,9% за три года. Если грубо, это 5,6% в год.

Лично я в этом месте задала себе вопрос: почему бы не положить эти деньги на вклад примерно под такой же процент и при этом действительно ничего не делать?

Гипотетически можно заработать еще на разнице в цене при продаже квартиры за счет того, что мы покупали студию на стадии стройки. Но тогда опять нужно думать, куда инвестировать деньги, которые мы получим с продажи.

Если те же 6,5 млн рублей положить на вклад на три года, например под 9,1%, и не снимать, то максимальный доход от вклада за три года будет 2 031 554,3 Р .

Сравнение выгодности стратегии «Купить и сдавать» и вклада в банке

Сдача квартиры	Вклад в банке
Вложено своих денег	6 500 000 Р	6 500 000 Р
Прибыль за три года	1 102 720 Р	2 031 554,3 Р
Потенциальная дополнительная прибыль	Гипотетически есть за счет роста цены квартиры	Нет
Усилия для получения прибыли	Придется вложить много сил	Нет

Достоинства и недостатки стратегии «Купить и сдавать»

Слишком много допущений и тонких мест. Вот основные:

1. Квартира может сдаваться хуже — не 75% от месяца, а меньше.
2. Стоимость аренды может быть ниже или выше 3000 Р .
3. Для ремонта нужны свободные деньги и возможность сделать его в течение двух месяцев.
4. Стоимость материалов для ремонта может вырасти.
5. Должен быть постоянный спрос на эту квартиру.
6. Не должно произойти форс-мажоров и аварийных ситуаций с квартирой во время сдачи.

Конечно, со временем можно повышать цену за сутки и обеспечивать полную загрузку. Однако это будет требовать и больших вложений личного времени.

Иногда люди покупают квартиру и делают из нее несколько студий под сдачу. Это резко увеличивает доходность объекта, однако подобные перепланировки почти невозможно согласовать. А если их не согласовать, есть риск попасть под штрафы или вообще лишиться квартиры.

Надежность стратегии основана на ликвидности объекта. По классической экономической теории ликвидность — это возможность обратить недвижимость в деньги в любой момент, то есть быстро ее продать, причем по большей цене, чем купили.

На ликвидность квартиры влияет множество факторов — от развитости инфраструктуры до типа дома. Мне кажется, что определять ликвидность нужно только тогда, когда вы выбрали стратегию действий и понимаете, как потом будете поступать с объектом.

Например, если вы планируете приобретать квартиру для посуточной сдачи в аренду, то локация будет на первом месте. Квартира должна быть удобно расположена относительно центра города, главных культурных объектов и мест массового скопления людей. А если сдавать жилье в долгосрочную аренду, нужно четко представлять, кому вы сдаете. Например, семейным парам с детьми нужны садики, школы, кружки для детей, поэтому спальный район вполне подойдет.

Скорее всего, продавать такой объект вы будете примерно так же , как и покупали, но с поправкой на общую тенденцию на рынке. Например, если квартиры в этом районе упадут в цене, стоимость вашей тоже снизится.

Нужна ипотека. Для старта нужен первоначальный взнос. Это как минимум 10% от стоимости объекта. В редких случаях можно пойти на ипотеку без первоначального взноса, но годовая ставка там выше, что съедает часть выгоды.

Еще, чтобы взять ипотеку, нужен официальный доход. И деньги, чтобы закрывать эту ипотеку, пока квартира не начнет приносить прибыль. Помимо этого, ставки по ипотеке должны быть интересными. Брать деньги под 20% для такой стратегии не получится: будет слишком высокий ежемесячный платеж и большая переплата, которая напрямую повлияет на окупаемость.

Сложно совмещать с основной работой. При этой стратегии собственник должен вкладывать много своих сил и времени:

1. Размещать объявления, приглашать людей на просмотр.
2. Обеспечивать квартиру всем необходимым — от чистого постельного белья до оплаченного вайфая.
3. Проводить клининг после каждого гостя — самостоятельно или приглашать кого-то .

Еще нужно помнить, что квартира в новостройке первые три года — не самое лучшее место для проживания. Соседи будут делать ремонт, а это не очень хорошо влияет на посуточную сдачу.

Это стратегия на перспективу. Мне кажется, что она подойдет людям от 30 лет, у которых уже есть свое жилье или нет проблем со съемным. В этом случае можно взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом, подобрать условия так, чтобы доход от квартиры перекрывал платеж по ипотеке, и сдавать ее в долгосрочную аренду. И при этом не уходить с основной работы.

Но даже когда ипотека за квартиру будет выплачена, нужно понимать, что одна квартира не покроет все ваши потребности и это скорее будет дополнительный доход, а не основной.

Тем не менее при такой стратегии можно рассчитывать на дополнительный доход на пенсии. Если ее масштабировать, то и доход масштабируется пропорционально. Также она относительно безопасна по сравнению, например, с открытием своего дела.

Я бы с удовольствием вошла в эту инвестиционную стратегию, чтобы обеспечить свою старость и наследство для будущих детей. Но наши цели были связаны с пассивным доходом в скорейшем времени, так что на текущий момент мы от этой стратегии отказались.

Суть стратегии — купить квартиру дешевле, а продать дороже. Для этого нужно купить объект на стадии стройки и продать через какое-то время. Тут, разумеется, тоже нужно учитывать несколько моментов.

Выбор правильного объекта из тех, что есть на рынке: апартаменты, квартира, частный дом, таунхаус или коммерческая недвижимость.

Главное при выборе — правильно оценить целевую аудиторию, которой вы планируете потом продать эту квартиру. Важно четко понимать, кто эти люди, что их интересует и насколько актуален реальный спрос. Чем точнее вы попадете в целевую аудиторию, тем выше ликвидность вашего объекта.

Например, в Краснодаре ликвидность почти любой недвижимости будет повышать трамвайная остановка рядом с домом, так как в городе много пробок и единственный способ добраться куда-то вовремя — это трамвай. В Москве такую же роль играет метро. Сюда же можно отнести тип дома, год постройки, планировку и так далее.

Выбор правильного момента для продажи. Купить всегда проще, чем потом выгодно продать.

Популярная ошибка — купить квартиру на стадии стройки и продать, как только получите ключи. Скорее всего, за время стройки цена подрастет, но выходить в деньги будут и другие инвесторы этого объекта. И тогда свою цену нужно будет сбивать.

На момент сдачи дома сам застройщик может тоже продолжать продавать квартиры, так как это может быть заложено в его стратегии. То есть конкуренция все еще растет. Чтобы в таких условиях выгодно продать объект, нужно постараться отличиться:

1. за счет цены, но тогда теряется потенциальная выгода;
2. за счет ремонта, а это дополнительные вложения;
3. за счет времени — в этом случае придется долго ждать своего покупателя.

Это сложности, которые видны сразу. Но дальше появляются другие.

Выбор объекта, в который дальше вложить деньги. Анализ того, что брать взамен проданного, придется проводить заново, а это тоже время.

Достоинства и недостатки. Плюсов у этой стратегии немного:

1. Короткий период получения дохода. В среднем инвестиционные агентства ориентируют на 8—12 месяцев.
2. Возможность зайти в стратегию заново практически на тех же условиях сразу после продажи, без дополнительных вложений и только за счет заработанной разницы.

1. Больше рисков по сравнению со стратегией «Купить и сдавать» из-за сложностей с оценкой ликвидности. Требуется специфический и постоянный анализ рынка. На это нужны время и определенные навыки.
2. При продаже объекта, который находится в собственности менее трех лет, придется платить налог с доходной части — 13%.

Суть — купить непрезентабельную, то есть убитую квартиру, сделать в ней ремонт и продать дороже.

Это та же самая стратегия «Купить и продать», только еще прибавятся расходы на ремонт. Плюсы и минусы у этой стратегии аналогичные, поэтому подробно разбирать их я не буду.

Суть стратегии — найти квартиры, которые можно сдавать посуточно или в долгосрочную аренду. Это может быть ваш или чужой объект, который по договору берется в субаренду у собственника и сдается дороже. Разница — ваш доход. Сдавать так можно коммерческую недвижимость, апартаменты или жилые квартиры.

Достоинства и недостатки. Плюс один: для этой стратегии требуется минимальный капитал на старте по сравнению с другими вариантами и этим можно заниматься как основной работой. Чтобы все было официально, лучше зарегистрировать самозанятость и платить налог.

Минусов намного больше:

1. Нужно найти подходящие объекты, чтобы на них всегда был спрос.
2. Объекты желательно подбирать в одном районе города, так как физически сложно сдавать посуточно квартиры в разных районах Москвы.
3. С одним объектом вряд ли можно обеспечить хороший доход — нужно несколько.
4. Потребуются деньги на старте, чтобы взять объект в субаренду. Есть риск все потерять, если ошибиться с объектом.
5. Это полноценная работа. Нужно будет встречать арендаторов, заселять, обслуживать помещения и так далее.

Мы хотели минимально тратить время, поэтому эта стратегия нам не подошла.

Какую стратегию мы выбрали

Мы выбрали стратегию «Купить и продать», поскольку прежде всего хотели сэкономить свое время. А тут оно нужно всего трижды:

1. При анализе рынка и потенциальных объектов.
2. Покупке объекта.
3. Продаже объекта.

Накоплений у нас не было — мы рассчитывали на кредитные деньги. Оценили наш кредитный потенциал и поняли, что можем взять в кредит 5 млн рублей. Если бы муж на тот момент работал, сумма была бы другая. А поскольку работала только я, то мы рассчитывали все только по моему доходу.

Для выявления кредитного потенциала оцениваются все обязательные платежи, открытые кредитные карты и иждивенцы заемщика

Я подала заявки на кредит на 10 млн рублей в банки, где раньше была зарплатным клиентом. Сразу несколько банков одобрили мне 5 млн рублей. С таким бюджетом Москву рассматривать невозможно, поэтому я выбрала Краснодар.

Поясню, почему выбор пал на этот город:

1. Я получала в Краснодаре второе высшее образование и знакома с городом.
2. В связи с пандемией многие люди захотели работать на удаленке и жить поближе к морю, поэтому в городе есть устойчивый спрос на жилье.
3. Город растет. В 2018 году его признали миллионником, а в 2021 году, согласно переписи населения, в Краснодаре проживало уже 1,7 млн человек. И это только официальные цифры. В 2021 году Краснодарский край занял третье место в РФ после Москвы и Московской области по приросту населения в абсолютном выражении за 2018—2020 годы.
4. В регион много инвестируют. По информации ТАСС, в 2017—2020 годы в Кубань вложили до 1,4 трлн рублей инвестиций. В сентябре 2021 года информацию подтвердил и другой источник. Нам показалось, что если туда столько инвестируют, то это не просто так.
5. В Краснодаре в 2021 году выросла стоимость квадратного метра. Это видно как по графикам, так и по отзывам жителей.

Этих аргументов нам было достаточно, чтобы остановиться на такой локации. Одобренной суммы кредита нам хватало на покупку объекта в этом регионе.

Поиск объекта

Купить квартиру в Краснодаре без риелтора почти невозможно. На «Авито» и «Циане» в объявлениях указаны либо заниженные цены, либо номера агентств и риелторов. Мы потратили силы и время, пока это поняли. Попутно получили двойную кучу спама от агентств.

Я приняла правила игры и нашла риелтора, чьи условия работы меня устроили:

1. При покупке объекта я ничего не плачу — это ложится на плечи продавца.
2. При продаже объекта риелтор берет комиссию 2% от стоимости объекта, но при этом сопровождает сделку полностью, то есть присутствует на сделке и дальше помогает оформить собственность в Росреестре.
3. Риелтор работает по договору и официально зарегистрирован как ИП. Возможно, без договора было бы выгоднее, но мне хотелось все официально.

Вместе с риелтором мы начали искать объекты.

Риелтор сначала предложила мне квартиры из старого фонда. Но они не нравились мне внешне и было непонятно, что с ними делать, ведь я живу в Москве. Квартира будет стоять пустой какое-то время, поскольку я не смогу сразу приехать, сделать ремонт и сдать ее. При этом нужно было бы вносить платежи по ипотеке и за коммунальные услуги. Кроме того, у меня нет нужной экспертизы, чтобы глубоко проверить выбранный объект. А в компетентности риелтора я не была уверена.

С новостройками тоже возникли проблемы. В 2021 году утвердили изменения в правила землепользования и застройки и приняли новый генплан. Застройщиков обязали обеспечивать инфраструктуру у своих объектов — строить школы, садики и прочее. В результате все возможные новостройки нужно было сравнивать с новым генпланом и смотреть, совпадает ли расположение объектов на генплане с картой застройщика. Если нет, брать такую новостройку было опасно.

Пока я анализировала предложения по районам и стоимости, риелтор посоветовала приобрести строящийся дом в одном коттеджном поселке. Я сразу увидела плюсы этого варианта:

1. Коттеджный поселок находился в черте города, а от главной достопримечательности города — парка «Краснодар» — до него было всего 10 минут на машине. Еще это значит, что можно будет без проблем доехать до магазинов или других объектов инфраструктуры.
2. До моря от поселка ехать примерно столько же , сколько из любой другой точки Краснодара, — около 120 км. Так что тут я ничего не выигрывала и не проигрывала.
3. Дом по цене квартиры. Действительно, стоимость дома 4,5 млн рублей была сопоставима со стоимостью квартиры практически в любом районе города.
4. Риелтор знала застройщика, и у нее уже были клиенты-инвесторы, которые получили прибыль с этих объектов. Они брали объекты в первых очередях, и те уже были построены.
5. У жильцов поселка был свой чат — можно было спросить напрямую, довольны ли покупатели и выполнил ли застройщик свои обещания. Я вступила в чат и почитала переписку — ничего подозрительного не увидела.
6. Поселок еще строился, а значит, мне не нужно было проверять историю объекта и бояться всех рисков вторичной недвижимости.
7. Все данные о застройщике и поселке можно было проверить в интернете и на генплане.
8. Спрос на дома в Краснодаре всегда превышал предложение. Я часто слышала от сокурсников и их родителей, что они хотели бы жить в доме, а не в квартире.
9. По плану застройщик обещал построить образовательные учреждения. Я подумала, что если рядом с домом будет школа, то это точно повысит ликвидность дома. Магазинов в поселке пока нет, но доехать до них не проблема, поскольку он находится в черте города.
10. Можно самому обсудить планировку с архитектором и обустроить все по своему вкусу.

Я решила, что покупка дома в коттеджном поселке недалеко от Краснодара — хороший для нас вариант. И занялась проверкой этого поселка.

Как я проверяла коттеджный поселок

Изучила генплан. Сначала я проверила, какая инфраструктура должна быть в поселке согласно генплану. Я скачала итоговую версию плана с официального сайта администрации и городской думы Краснодара и стала разбираться.

В первую очередь меня интересовал план по образовательным учреждениям — садикам и школам: это наиболее острая проблема в Краснодаре. Если они будут, это поможет дороже продать объект.

Скрин с генплана карты моего коттеджного поселка. Это часть карты с объектами образования. Я выделила розовым цветом улицу, по которой ориентировалась, и территорию самого поселка. По карте видно, что в поселке должно быть два объекта, — они обозначены определенными цифрами и знаками

Нашла расшифровку этих объектов на той же карте. На примере объекта 1.3.108 я убедилась, что это дошкольная детская организация на 200 мест в статусе «Планируемый к размещению». Переводя на обычный язык, это муниципальный сад, который застройщик обязан построить, иначе не сможет получить заключение органа государственного строительного надзора, без которого объект не сдать.

Сверила с генпланом застройщика. Дальше мой риелтор запросила у застройщика его генплан. Он все прислал. Риелтор переслала его мне через «Вотсап» и я сравнила, есть ли там все объекты. Все оказалось на месте.

Схема генплана, которую прислал застройщик. К сожалению, легенда обрезана, но можно увидеть, что на плане от застройщика есть и ДДУ — детское дошкольное учреждение, и СОШ — средняя общеобразовательная школа

Проверила реальность стройки. Так как я физически была не в Краснодаре, мне хотелось убедиться, что все объекты действительно строятся в реальности. Чаты с жильцами это подтверждали, но я хотела перепроверить. Самый простой способ это сделать — посмотреть на коттеджный поселок на «Яндекс-картах».

Я нашла на картах эту местность и стала изучать. Там также есть возможность посмотреть панорамы улицы. Я знала, что часть домов уже построена, поэтому посмотрела, как выглядят готовые улицы. На панораме видны были и дома, и улицы. Мне этого хватило.

Проанализировала информацию из других источников. Я посмотрела на «Ютубе» несколько роликов от застройщика, жильцов, аналитиков. Что-то подтверждало мои расчеты, что-то нет.

Единой верной стратегии не было, так что я просто старалась найти риски, которые упустила. Например, риск некачественной постройки дома. Но удаленно это было не проконтролировать, поэтому в итоге я решила, что при приемке дома буду приглашать экспертов и судиться, если что-то пойдет не так.

Сделка

Сделку по покупке можно было провести удаленно, что подходило нам идеально. О подробностях сделки я мало что могу сказать. Я отправила данные паспорта риелтору, она внесла их в предварительный договор на покупку.

По этому договору я внесла всю стоимость за объект в два этапа. Для этого взяла два потребительских кредита на общую сумму 4,5 млн рублей. С ипотекой решила не связываться: разница по ставкам была небольшая, но при этом отдавать дом в залог было не нужно. Мы планировали через год-два продать объект, и нам было удобнее продавать его не из-под ипотеки.

Параметры кредитов, которые я взяла для покупки дома

«Альфа-банк»	МКБ
Ставка	6,49%	7,5%
Срок	5 лет	7 лет
Сумма	3 млн	1,5 млн
Страховка	372 500 Р	386 875,6
Ежемесячный платеж	66 000 Р	38 400 Р

Далее я сделала доверенность на юристов застройщика, чтобы они сдали документы в Росреестр и зарегистрировали сделку. Когда все прошло, мне прислали зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.

Расчет доходности

Дом должны достроить к лету 2022 года, в этот же срок туда проведут газ. С сентября 2021 по январь 2022 года цена у застройщика уже выросла до 5 300 000 Р с услугой межевания участка, которое у меня есть.

На июнь 2022 года стоимость дома составляет уже 6 200 000 Р , а с услугой межевания — 6 300 000 Р .

Этот застройщик не приступает к строительству дома до момента, пока его не купили. То есть у застройщика нельзя купить готовый дом.

Расчет на январь 2022 года. Если бы я продала дом в январе 2022 года, то цифры были бы такими:

1. Выручаю с дома 5 200 000 Р . Я бы сделала скидку 100 000 Р за межевание, чтобы выиграть конкуренцию у застройщика. +5 200 000 Р
2. Плачу комиссию риелтору — 2% от суммы продажи дома. −104 000 Р
3. Откладываю деньги, чтобы заплатить налог на прибыль. Мой доход — 700 000 Р : 5,2 млн − 4,5 млн. 13% от этой суммы — 91 000 Р . −91 000 Р
4. На руках остается 5 005 000 Р .
5. Перекрываю остаток кредита в МКБ. −1 785 372 Р
6. Перекрываю остаток кредита в «Альфа-банке». −3 189 254,2 Р

Мой чистый остаток на этом этапе — 30 373,8 Р .

Дальше я получаю перерасчет по страховкам, поскольку кредитами пользовалась пять месяцев — с сентября 2021 по январь 2022 года.

Страховка в «Альфа-банке»: 372 500 Р / 5 лет / 12 месяцев = 6208,3 Р . Это стоимость страховки за месяц пользования кредитом. Дальше я умножаю эту сумму на количество неиспользованных месяцев: 6208,3 Р × 55 = 341 456,5 Р . +341 456,5 Р

По аналогии делаю возврат страховки в МКБ: 386 875,6 Р / 7 лет / 12 месяцев × 79 = 363 847,3 Р . +363 847,3 Р

Прибыль — 735 677,6 Р за пять месяцев, или 147 135,5 Р в месяц. Но отсюда еще нужно вычесть проценты, которые мы платили банкам эти пять месяцев. Всего 118 133 Р :

1. «Альфа-банку» — 71 376 Р .
2. МКБ — 46 757 Р .

Итоговая прибыль — 617 544,6 Р за пять месяцев, или 123 508,9 Р в месяц, при первоначальных вложениях 0 Р .

Расчет на май 2022 года. Теперь то же самое я посчитаю исходя из стоимости на май, когда застройщик зафиксировал хорошую цену за дом и с тех пор ее не менял:

1. Выручаю с дома 6 200 000 Р . У застройщика мой вариант с межеванием стоит на 100 000 Р дороже, то есть 6,3 млн. Я делаю скидку за межевание, чтобы выиграть конкуренцию. +6 200 000 Р
2. Плачу комиссию риелтору — 2% от суммы продажи дома. −124 000 Р
3. Откладываю деньги, чтобы заплатить налог за прибыль. Мой доход — 1 700 000 Р : 6,2 млн — 4,5 млн. 13% от этой суммы — 221 000 Р . −221 000 Р
4. На руках остается 5 855 000 Р .
5. Перекрываю остаток кредита в МКБ. −1 777 395 Р
6. Перекрываю остаток кредита в «Альфа-банке». −2 991 753,1 Р

Мой чистый остаток на этом этапе — 1 085 851,9 Р .

Дальше я получаю перерасчет по страховкам, поскольку кредитами пользовалась девять месяцев — с сентября 2021 по май 2022 года.

Страховка в «Альфа-банке»: 372 500 Р / 5 лет / 12 месяцев = 6208,3 Р . Это стоимость страховки за месяц пользования кредитом. Умножаю эту сумму на количество неиспользованных месяцев: 6 208,3 Р × 51 = 316 623,3 Р . +316 623,3 Р

По аналогии делаю возврат страховки в МКБ: 386 875,6 Р / 7 лет / 12 месяцев × 75 = 345 424,6 Р . +345 424,6 Р

Прибыль — 1 747 899,8 Р за все время, или 194 211,1 Р в месяц. Но отсюда нужно вычесть еще проценты, которые мы платили банкам эти девять месяцев. Всего 214 957,8 Р :

1. «Альфа-банку» — 147 253,1 Р .
2. МКБ — 67 704,7 Р .

Итоговая прибыль — 1 532 942 Р за девять месяцев, или 170 326,9 Р в месяц, при первоначальных вложениях 0 Р .

Я делала эти расчеты до февраля 2022 года, но даже тогда они показывали хорошую прибыль.

Я рассчитывала, что ближе к сдаче дома летом 2022 года цена дома вырастет, к тому же это будет сезон переездов. Поэтому чистая прибыль должна расти. В принципе, расчеты подтвердились. Параметры кейса я пересчитываю, когда вижу в чате жильцов, что цена на дома на сайте поднялась. Там это отслеживают оперативно.

В целом я на текущий момент считаю свой эксперимент удачным.

Мои выводы про инвестиции в недвижимость

Пассивный доход без заморочек и с минимумом временных затрат в недвижимости почти невозможен. Когда я начала разбираться, поняла, что уже потратила время на изучение. А если выбираешь какую-то стратегию и начинаешь действовать, то будешь тратить на это все больше и больше личного времени.

Чтобы войти в любую стратегию, нужен прочный финансовый фундамент в виде официального дохода, который можно подтвердить. Либо можно иметь полную сумму для покупки на руках, но мне это кажется неразумным, если можно полностью привлечь деньги банка и использовать кредитное плечо.

В итоге сказка о пассивном доходе при инвестициях в недвижимость на моем примере не подтвердилась. Пока я в долгах и только в надежде на доход. Правда, я не особо напрягалась, но и назвать это пассивным доходом не могу. С другой стороны, это обеспеченные долги и на все кредиты у меня есть страховка — это все же дарит ощущение, что я не застряну в долговой яме, если что-то пойдет не так. Я могу продать дом уже сейчас и все равно получить какой-то доход от этого эксперимента.

Сейчас я планирую получить чистую прибыль с этого дома и подумать, что делать дальше. Кажется, что можно будет повторить все шаги с нуля, но анализировать все нужно в моменте, когда я буду готова покупать. Многое может поменяться даже на горизонте четырех месяцев. Например, вырастет цена объекта.

Есть и минус. Я ни разу сама не ездила на объект и контролировала процесс только по фотографиям. Все, что сделано на строительной площадке, — на совести застройщика. Я понимаю, что чем больше таких инвесторов, как я, тем ниже качество продаваемой недвижимости. Контроль за стройкой очень нужен. Если бы я строила дом для себя, то ездила бы туда регулярно и проверяла каждый кирпичик.

После продажи дома на вырученные деньги мы, возможно, возьмем ипотеку на квартиру в Краснодаре. Отдадим ее в управление и подберем платеж так, чтобы она сама себя окупала.

Хотите написать такую статью для Т—Ж ? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.

Т.е. я верно понял, что сейчас кредитная нагрузка 104 тыс в месяц + съем квартиры и ипотека еще 80. У дома построен только фундамент, а все расчеты делаются удаленно по фото и чатам, и вы уверены в быстрой продаже дома за ту сумму что продает застройщик? Как то смело очень.

Dm, присоединюсь к скепсису. Авторке конечно лучей и хорошо построенного дома. Но статья без результата странно выглядит)

Dm, да, про кредитную нагрузку вы все верно поняли)

Сейчас близится последний 3й этап стройки и дом закончен. Скрины/фото просто показывали «контроль» за ходом стройки.

Про смело, да. Сама жду развязки и итоговых расчетов по факту продажи 🙂

Ирина, кредитная нагрузка Сбера не учитывает данные из некторых других кредитных бюро , и строится на данных ОКБ .

MagnusMagnussøn, у меня тоже одно время не учитывала, а теперь показывает что 200% кредитного потенциала заняты

Gordon, в таком случае , там в Экосистеме этого чудо-банка как обычно что-то пошло не так

Покритикую статью:
— посуточно сдаются туристические квартиры, квартиры-фотостудии, с интересными видами для романтических свиданий (альтернатива гостиницам), но, студия в Котельниках? За 3000 в сутки? Это утопия. Во-первых из-за локации, во-вторых из-за цены. План загрузить квартиру на 22 дня по ставке 3000 — не выполним, не представляю, чем вы руководствовались, закладывая это в план
— окупить платеж по ипотеке за счет аренды в Москве практически нереально. Главным тормозом выступает уровень зарплат, тогда как стоимость кв.м. растет. Возьмем среднестатистическую квартиру за 10 млн., 2х, окраины Москвы. Снимает офисный планктон, ставка в среднем 35-45, зависит от локации, ремонта (тогда уже 500к не обойдетесь никак, даже мебель из Икеи не подойдет, хотя ее уже и не купить). При этом, по текущим предложениям банков, из расчета на 10 лет (я не знаю, дают ли на больший срок сейчас), получается явно больше стоимости арендных платежей. Из которых надо вычесть налоги (вы же не в серую сдаете?), заложить затраты на уборку, рекламу, показы (даже если показываете лично), амортизацию (проблемы неизбежны), страховку (можно сэкономить, но потом может выйти дорого), риски неоплаты или просрочки, а также отказа съезжать (а это минимум 3 месяца по суду). Тоже выглядит нереализуемо
— ликвидность — это не только про быстро, но и по РЫНОЧНОЙ цене, вот это важно. Если вы покупали за 10, но за 10 никто не берет, но берут за 5 прямо сейчас — это ликвидно? Большая часть недвижимости — не ликвид
— спекуляция на недвижимости возможна, но необходим ряд факторов. Иначе можно не вернуть даже вложения. Краснодар — это не любителя. Не сказать, что комфортное место для проживания, а море в 120 км. — это ни разу не близко, да и приедается. Я жил в 1 км.от моря 1.5 года, выбирался ну может раз в месяц от силы, хотя сезон был круглый год. Хотя, это не проблема инвестора, важно, чтоб просто были клиенты, а в Краснодар, как я понимаю, переезжают жители зауралья, для них это как рай 🙂
Поделитесь, потом, смогли ли продать за 6.5 или выше, даже интересно

Юрий, о, я люблю конструктивную критику))

— посуточно могут сдаваться любые квартиры, вопрос в том, какой будет спрос. Чем не вариант купить однушку и поделить ее на 2 студии, сдавать каждую по 1 500? вот вам и 3к. Спойлер, статья долго готовилась к выпуску, я уже 3 месяца как владелец доли такой квартиры (поделенной на студии) и одна студия с учетом действий вокруг сдается минимум за 1 300 и заполняемость к 3му месяцу выровнялась. Так что на эти цифры можно выйти))

— окупить платеж по ипотеке за счет аренды в Москве практически нереально.
Ну вот смотрите. У меня ипотека на бесчисленное количество лет. Платеж по ипотеке округлим до 50к (там чуть меньше). Это двушка в 69 кв.м. Вы считаете что в Котельниках я не смогу сдать эту квартиру дороже 50к, что бы окупить ипотеку? Я вот считаю, что могу.

— про ликвидность согласна. но вот график цен на объекты в Краснодаре меня убеждает, что там все дорожает. Следила за этом последние пару лет. И сейчас кейс показывает, что пока не ошиблась. Конечно, на бумаге. Но давайте обсудим это по факту сделки. Я готова признавать ошибки и делать выводы)

— про Краснодар, это субъективное восприятие. Я считаю, что цена на недвижимость прям около моря сейчас неподъемная очень многим. Если бы я хотела климат и море, то Краснодар рассмотрела бы, если уж первую линию не тяну. С другой стороны — в любом городе недвижимость и продается, и сдается. Вряд ли бы этим занимались, если бы это совсем не выгодно было. Я считаю, что не только на туристических/курортных городах аренда живет.

Ирина, посуточная аренда даже близко не может рассматриваться как пассивный доход: вы должны не просто постоянно сидеть в сервисах аренды, которые, скажем прямо, далеко не бесплатны, но и постоянно встречать-провожать гостей, убираться за ними, стирать и так далее.

Сдать двушку в убогих Котельниках за 50к? Вот это оптимизм.

Alexandra, нет. Я могу нанять управляющего, который это будет делать за меня и делиться с ним доходом. У меня будет полный пассив, нужно будет только его работу проверять.

А что убого в Котельниках? Какой критерий убогости? все что дальше МКАД — плохо? А что ж тогда в регионах, жизни нет?

Ирина, в регионах — есть (хотя, конечно, далеко не везде). В каком-нибудь замкадном Бутово — есть. Но Котельники. Блин. Это годится только для приезжих, свято верящих, что рядом с Москвой та же Москва, особенно если ещё и метро неподалеку построили, вот среди них эти новостройки и расходятся (особенно среди тех, кто покупает квартиры дистанционно, не побывав в самом районе и не посмотрев вживую). Но у них не будет денег на съем жилья в адовом гетто по цене центра.

Ирина, и сколько вы готовы ему из 50 отдать?

Алексей, я уже сдаю квартиру, в которой у меня доля и все собственники платят управляющему 30%. Но тарифы у всех разные. В среднем берут от 15 до 50% от дохода, в зависимости от опыта, количества объектов в управлении и конечно, наглости)

Ирина, а выхлоп есть какой-то, в сравнении с долгосрочной арендой? если 50% отдавать управляющему — то выгоднее сдать на долгосрок, кмк.

Ирина, включите сервис пробки на яндекс картах и сразу увидите в чём проблема Котельников. ))

Ирина,
Вы совсем плохо ориентируетесь в недвижимости
1. «уже 3 месяца как владелец доли такой квартиры (поделенной на студии)» — перед покупкой задались вопросом о легализации такого разделения на студии? Или потом по постановлению суда за свои деньги будете обратно в квартиру полноценную ее переделывать?Про покупку доли в квартире разделённой на студии вообще молчу, в момент к вам в студию может 10 таджиков поселиться вполне законно) вы же долю приобрели
2. Где вы нашли квартиру с платежом 50к в месяц по ипотеке?)) это какая стоимость квартиры, первоначальный платёж, какой банк и срок ипотеки?
Двушку в котельниках с хорошим ремонтом в обычной панельке очччччень сложно сдать за 50, практически невозможно

Дмитрий, отчего же плохо?
1. Перепланировка узаконена (на 2м этаже над коммерческим помещением это сделать куда проще. Есть еще и другие фишки. Например покупать не квартиру, а апартаменты для этих целей.

Да, риски с долей осознаю, пока ни один не сбылся. Но и времени прошло относительно мало. Но и заработок реальный ежемесячный уже есть)

2. Такая квартира у меня. Куплена на этапе котлована 3 года назад, по цене 8,1 млн. В ипотеку взято 7 млн. Сначала в Альфе была ипотека, дальше рефинансирована под божеские 6,19% в Росбанке с платежом раз в 14 дней, каждый из которых 21 871 руб. Но в месяц мне комфортнее чуть переплачивать) Может скрины с графиком платежей приложить?))

Ну не знаю насчет сложно, я еще не пыталась. А если пытаться что-то сделать, о и шансы выше, правда?)

Ирина, судя по вашим вводным, Вы на текущий момент понесли убытки в размере 1 млн. на выплату процентов банку.
Вам надо сначала их компенсировать для выхода в плюс. И в расчете доходов в месяц, на мой взгляд, правильнее считать только расходы на обслуживание долга. Для Вас это сейчас около 25-30к.
Год назад я смотрел квартиры в совхозе имени Ленина, как я понял это не так далеко. Так вот там с хорошим ремонтом двушка стоила как раз 50-60к. Сейчас снимаю двушку 45 квадратов на Белорусской за 60к в старом доме, но с приличным ремонтом. Поэтому стоит отталкиваться от 55к в месяц. Не знаю как в налоговой отчитываться, но думаю что налог надо платить с 55к и это будет 2-3к в месяц. Плюс коммуналка 2-3к. Итого ваша прибыль будет около 20к в месяц (при банковском доходе по вкладу примерно 10к).
С учётом вышесказанного Вы только 2-3 года будете отбивать затраты на обслуживание кредита.
Здесь я не учел альтернативные способы использования капитала и терминальную стоимость квартиры. Конечно с учётом сильного роста недвижимости все 3 года, это как раз и будет драйвером получения прибыли. Но здесь Вам просто повезло с неадекватным ростом рынка, который может и упасть, поэтому Вам стоит сейчас продать квартиру и заработать на росте рынка, а не на ренте

Антон, давайте разделим кейс с покупкой дома из статьи и параллельным со сдачей недвижимости (там у меня за нал куплена доля, которая сдается и приносит доход меньше, чем процент в банке, но я наблюдаю за процессом в целом и не настроена на сверх доходы)

По дому — да, сейчас убыток, верно подметили. Точка безубыточности будет состоять из стоимости дома по первоначальной цене + проценты, что уплачены банку за весь период + невозвратная сумма страховки. Все будет зависеть от итоговой цены продажи дома и срока, за который его продам.

>> С учётом вышесказанного Вы только 2-3 года будете отбивать затраты на обслуживание кредита.
не поняла мысль. выше у вас кейс про сдачу целой квартиры (да, у меня есть еще одна квартира в ипотеку и в комментариях рассуждали можно ли ее сдать так, чтобы ипотека сама себя окупала. На опыте сдачи квартиры, где у меня выкуплена доля я предполагаю, что могу, но это так, на уровне рассуждений и моего текущего опыта).

Про повезло с ростом или нет я бы не спорила. Факт в том, что он есть. И потому расчетный кейс вот такой.

Ирина, а я не про дом, а про квартиру в Котельниках🙃 Наверное, надо было это отметить сразу в комментарии.
Я лишь хотел отметить, что покупать недвижимость под сдачу не самый лучший способ инвестиций. В Вашем кейсе маржинальность за счёт роста стоимости недвижимости, а не за счёт сдачи в аренду.
Но вы ещё не закрыли сделку о продаже, поэтому пока это потенциальный доход. А Вам как раз повезло, что рынок подрос, иначе сдача в аренду приносила бы лишь убытки, а Вы опирались именно на этот вид дохода когда принимали решение об ипотеке (насколько я понял).
Про дом ничего не могу сказать, т.к. не разбираюсь в этом совсем. А про студию в посуточную аренду: нужны детали. На мой взгляд тоже не сильно маржинальный вид бизнеса

Антон, вообще если покопаться в аналитике сдача квартир в аренду (особенно в долгосрочную) действительно не самое маржинальное занятие. Особенно, если не использовать кредитное плечо. Это хороший вариант, если цель не зарабатывать, а окупать кредитное плечо. чтобы через много лет получить квартиру оплаченную в основном арендаторами.

Хотя, это тоже как рассматривать. если 1 квартира под сдачу — может овчинка выделки не стоит. А вот если 5, да купленные на свои деньги, да еще и с целью сохранения капитала вложенного в квартиры, может и ничего. Опять же. Главное правильно поставить цели

Ирина, кредитное плечо — это просто расходы. Здесь не важно какие расходы, а важно соотношение доходов и расходов.
Я же пытаюсь показать, что это соотношение меньше чем процент по банковскому вкладу и можно без покупки недвижимости так же копить на квартиру без лишних проблем. И тогда никакие кредитные плечи окупать не надо, а просто через 5-10 лет купить квартиру. Причем нужную именно сейчас квартиру, может быть даже с превоичением кредитных средств. У меня уже несколько знакомых купили квартиры в новой Москве, и оказалось что это не тоже самое, что в Москве. В итоге снимают поближе, а эти пытаются сдавать (как я уже сказал, что это не сильно выгодное занятие).
Повторюсь, что единственное что играет роль — динамика рынка недвижимости. В вашем кейсе динамика рынка на вашей стороне. Но это как говорить об акциях за прошлый год: как и куда надо было вкладываться. Куда надо было вкладываться год назад может сказать любой, а куда сейчас — не только лишь каждый. Да, считается что бетон всегда дорожает, но скажите это американским вкладчикам 2008 года. Конечно, они в этом состоянии были 40 лет и может быть на наш век мы такого падения больше не увидим, но факт есть факт. Да и страна у нас более непредсказуемая, чем США.
Я считаю что чудес не бывает и банк хорошо знает цену своим деньгам. Если он выдал ипотеку — значит он видит прыбль большую чем мог бы заработать при прямой покупке. Ну, или риски меньше. И вся моржинальность свыше процента по ипотеке либо за счёт везения (рост рынка), либо за счёт добавленной стоимости за вашу работу. Именно работу: поиск квартиры, просмотр вариантов, ремонт, заключение договоров на аренду, налоговая декларация и тд. В этом случае я бы не считал это пассивным доходом.
В Германии, кстати, банки прям предлагают вкладываться в недвижимость. Здесь это как раз пассив: ты отдаешь деньги банку, а он делает всё сам: нанимает риэлтора, обслуживает квартиру и тд. А ты только какой-то процент имеешь, возможно, чуть выше чем процент по вкладу.

Ирина, согласен, именно в спросе и заключается проблема. Вы хотите сдать посуточно дороже, чем на долгосрок (вроде бы все логично, но вот локация у вас не подходящая. Спрос будет низким).
Поделить однушку на 2 студии в теории можно, но на практике это может обернуться проблемами с соседями, с регистрацией перепланировки, с мокрой точкой и т.д.
Покупать долю в таком «гомункуле» — высокий риск. Сколько стоит доля? Рискну предположить, что около 2.5 млн. рублей. Оптимистичный прогноз по выручке ~25000*12=300000 год. Если экономить на всем и заниматься лично, можно сократить издержки, но тот же налог в 4%, уборку, капексы — все это будет. Допустим, имеем 250к. Это 10 лет на окупаемость вложений. Есть ли у нас что-то с меньшими рисками и подобной окупаемостью? Есть, ОФЗ. Есть о чем подумать.
«Вы считаете что в Котельниках я не смогу сдать эту квартиру дороже 50к, что бы окупить ипотеку? Я вот считаю, что могу». Вы бы сняли двушку в Котельниках (ключевое тут — Котельники) за 50? Посмотрите ЦИАН, Авито, это цена в другом районе, с лучшей транспортной доступностью и окружением. В прошлом году я снимал отличную двушку 63 кв. с ремонтом (посудомойка, душевая кабинка, потолочное освещение и т.д., дом кирпичный, 17 этажей) за 35. И знаете что? В этом году она сдается за эти же деньги. Это Москва и на порядок лучше Котельников, до 3 вокзалов 40 минут без пробок. Не представляю, кто снимет в Котельниках за эти деньги. Разве что у людей хорошая работа в шаговой доступности будет, а квартира иметь ремонт на миллиона 2.
«Я считаю, что не только на туристических/курортных городах аренда живет» — я согласен, вопрос заполняемости аренды. Например, если взять Грузию, то квартира в Тбилиси приносит больше, чем у моря, в Батуми. Тоже можно сказать и про РФ, поскольку квартира у моря — явление сезонное и курортные города зимой полумертвые за некоторым исключением. Квартиру актуально покупать в городах с хорошей бизнес-средой, с высокими миграционными потоками (например, в РФ это миллионники), с курортными есть риск плохой заполняемости в несезон, так что я бы наоборот выбрал более стабильный FCF, чем пытался за полгода заработать столько же на посутке, имея дела с неприятными людьми (это стресс, который потом не перекрывается прибылью).

Ирина, мне бы вашу фантазию и оптимизм 🙂 мы с подругой снимаем двушку 57 кв.м около метро Домодедовская за 45 тыс. руб. В квартире нет современного и модного ремонта, но все целое, чистое, прекрасно работающее и то, нам кажется дороговато. А сдать новострой (все заедут и начнется бесконечный ремонт) за 50 тыс. на самой худшей ветке Москвы — оптимизм на грани глупости
Спойлер: вы не сдадите за такую стоимость))

Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Делать скидку от застройщика в 100 тысяч это мало, у застройщика первичка, у вас вторичка с ипотекой, у застройщика реклама и отдел манагеров, а у вас только авито. Тут надо или цену ронять, или объект уникальный. И не понимаю почему нельзя продавать самому.

Петров, вторичка без ипотеки — автор брала потребительские кредиты.
У застройщика нет готовых домов.

Иванова, вторичкой это будет для покупателя. На сегодня существуют льготные ипотечные программы, в том числе и на загородную недвижимость, которые распространяются только на покупку от застройщика; берёшь от вот такого перекупа — ипотека сразу значительно дороже.

Alexandra, ипотека — не единственный вариант купить жилье. Да и для кого-то важнее взять готовое и уже построенное, а не то, которое строить начнут только после первого транша.

Иванова, для кого то да, а для кого то нет, но там очередь не стоит, судя по тому что застройщик строит только после оплаты.

Петров, ну а где очередь стоит? Либо за чем-то особенным, но это стоит совсем других денег. Либо за чем-то нормальным, но продающимся дёшево, а это так себе идея для бизнеса. Для всего остального спрос обычный, без очередей и конкурсов. Посмотрим, как будет у автора.

«от главной достопримечательности города — парка «Краснодар» — до него было всего 10 минут на машине»
О, да. Если трансгрессировать, например.

Ирина, я живу в Краснодаре. Мой комментарий отсылает к знаменитой краснодарской проблеме — жестоким пробкам. Из-за этого дорога по этому маршруту может занимать минут 40 или даже час.
Это не претензия к вам, это грустный факт.

Вот отличный разбор, каждая цифра понятна и видно, откуда она взялась.

Уборщица, спасибо. Сама обыскалась в интернете хоть каких-то расчетов, но никто не делится (( может на платных курсах гуру и рассказывают это, но я на них ещё не заработала

Оптимизма больше чем расчётов, но буду держать за вас пальцы и в любом случае успехов!

Владимир, спасибо за дружелюбный настрой) продолжение в следующей статье, как говорится))

Уборщица, хотелось простого человеческого ничего не делать, взять готовое и разбогатеть ))) но как всегда, есть нюансы. )

Я тоже потирала ручки, приобретя студию с ремонтом на стадии строительства прошлым летом с минимальным 1-начальным взносом по льготной ипотеке 5,5%. Город Самара. Через 3 недели после моей покупки застройщик поднял цену на 20%. Дом сдан в марте. Ремонт неплохой, я упаковала квартиру мебелью и техникой. И вот уже 2 месяца ни одного звонка от покупателей, хотя моя готовая квартира с ремонтом, мебелью и техникой (я даже полотенца и постельное туда купила) всего на 400тыс.дороже того, что застройщик сейчас предлагает БЕЗ ремонта и со сдачей через год. Всё упирается в льготную ипотеку, которую застройщик может дать от 6-7%, а на вторичку (от меня) покупатель сможет взять ипотеку около 12%.

Мне некритично, буду в долгосрок сдавать, чтобы ипотеку окупала, к старости внукам на конфеты мне доход приносила. Хотя опытные люди говорят, что долгосрочная аренда дико убивает состояние жилья.

Главный вопрос, который, на мой взгляд, стоит задать себе после прочтения/пролистывания — готовы ли вы проделать столь масштабную работу, погрузиться в различные аспекты домостроительного бизнеса, чтобы начать инвестировать в недвижимость? У нас же как: да возьму что-нибудь, как-нибудь вырастет, потом когда-нибудь продам, а за основу расчета прибыли возьмем прибыль профессионалов.

Ирина, восхищаюсь вашим умением считать, но как бывший житель этого района вижу серьезный минус: к поселку ведет единственная двухполосная дорога, которая забита машинами на 10 из 10 в режиме 24/7. Я жила в поселке Дивный/Индустриальный — это за переездом по ул Милютинской. Там уже есть школа и д/с, еще с советских времен. Два года назад школа работала в три смены, тк детей туда возили со всех окрестных поселков. Школьные автобусы стоят в пробках вместе со всеми остальными машинами, и в 16-17 ч пробка начиналась практически от школы.
Наверное, можно предположить, что дорогу со временем расширят. Я в этом не уверена, тк сама видела, как участки вдоль дороги застраивались капитальными строениями, ставились заборы, т.е. земли распроданы.
Ваш поселок возводится на месте яблоневых садов. Я это знаю, тк мы свой бывший дом купили, когда сады еще стояли. Это звучит романтично, но на практике за пределами поселка нет даже элементарных тротуаров, чтобы можно было выйти, и мамочке с коляской, к примеру, дойти до поликлиники. Связь с миром остается только через автомобиль и все ту же круглосуточную пробку. Случалось, что было невозможно вызвать такси. Не было доставки. По отзывам знакомых, кто все еще живет в Краснодаре, в те края они стараются не заезжать — завязнешь наглухо.
Не хочу вас огорчать, но, по моему мнению, бюджетных инвестиционных объектов в Краснодаре нет. Возможно, квартиры в домах бизнес-класса в центре города будут более удачны как инвестиция. Но и это не точно. Имхо, покупатель с деньгами и запросами выше уровня «эконом» ценит свое время, он посмотрит на все это безобразие и выберет себе другой место жительства. Каждый раз, проезжая мимо полей, прекрасных в прошлом (пшеница, подсолнухи, клубника, маки), и истерзанных застройкой сейчас, я думала: где же раньше жили все эти люди, если вот это всё для них сейчас — хорошо?

Иванова, офигеть, да, я тоже полезла проверять. вот дельные замечания, спасибо!

Очень подробная и качественная статья, столько аналитики не всякий гуру на платном курсе даст

по результатам прочтения основной статьи и комментариев могу сказать, что мне очень симпатичны Ваши попытки иметь что-то кроме основного источника дохода, но как человек прошедший этот путь на горизонте 10+ лет могу сказать (без обид — ничего личного), что Вы на данный момент сильно плаваете в матчасти и собрали ну просто все ошибки которые можно было сделать и ещё сверху насыпали. По пунктам:

1. По определению пассивного дохода и Вашему выводу о его невозможности в недвижимости.

В моём понимании, пассивный доход (теоретическое условное определение) — некое условное «облако», где аккумулируются Ваши активы, которые генерят Вам доходность/денежный поток. Одна существенная оговорка — лично для меня обязательное условие, чтобы такой доход/cash flow были ежемесячными, а-ля ЗП/пенсия. Я выстраивал всё именно так.
Исходя из этого варианты пассивного дохода возможны только в 2х случаях:
— Вы — совладелец некоего бизнеса, который ежемесячно выплачивает Вам дивиденды
— Вы получаете %% от депозита в банке.
Все иные форматы дохода ну вот вообще не пассивные, кроме недвижимости, это квазипассивный доход, который требует хоть какого-то вашего участия.

При этом свежий пример из 2020 гг: Депозиты в рублях упали до 3% годовых при офиц инфляции в ~ 4%, а реальной под 10%, а недвижимость выросла в цене на 25-50% менее чем за год. Т.е., если Вы сидели в пассиве под 3%, то очень сильно потеряли.

2. По Вашим изначальным стратегиям. Как-то сложно Вы мыслите. Всё проще — стратегии всего 2: купить и перепродать + купить и сдавать. Но первая вообще не пассивный доход, это вариант = владению акций, облигаций, долей и пр. где-либо, жить на это (или рассматривать как доп источник текущих трат) вы вряд ли сможете. Вторая — требует вашего личного участия. Вопрос — какого. Вот и всё.

Можно ли сформировать на недвижимости квазипассивный/а-ля пенсионный доход — доход, требующий Вашего личного участия, но отнимающий немного времени ? Да, можно. Я это сделал. Но это не разговор 1 года. Это очень долгая история, где надо постоянно смотреть по сторонам, изучая объекты и понимать куда двигаешься. Но точно можно ! Поэтому Ваш вывод не совсем верен.

3. По Вашим результатам:

3.1. Про Краснодар. Лобовое поверхностное вычисление применительно к текущему моменту говорит о том, что Вы сейчас в приличном минусе. Комментарий других читателей (о 30+ мин на машине до парка) + текущая ситуация (Москва по купле-продаже любой недвижимости практически встала, а провинция в подавляющем большинстве случаев встала ещё глубже) говорит о том, что Вы впоролись в очень крутой неликвид, из которого выйти получится либо с очень большим минусом (больше чем есть сейчас), либо тема отъезжает на неопределённо долгий срок со всеми вытекающими — заморозкой Ваших своих денег + обязательствами по обслуживанию потребов.

3.2 По Котельникам. Что-то Вы темните. Узаконить перепланировку жилого помещения в Москве нереально от слова «совсем». Если Вы говорите, что она у Вас узаконена, то Ваша доля должна превратиться в отдельный объект с кадастровым номером, который становится активом, а не долей, и под который дадут ипотеку покупателю. Иначе это «узаконивание» — пустые слова. Если у Вас узаконена перепланировка нежилого помещения (Апартов), то тут аналогично — должен быть кадастровый номер, хотя с апартами это делать проще.

По посутке. Друг сдавал студию в Красногорске. Через 2 УК. Первая дала % загрузки в разы меньше при анонсированных 80%+, вторая убила студию за 4 мес при пороге заселения в 50%. Итог: выгнал обе УК и продал студию, благо смог попасть в рост рынка в 2020-21 гг. Поэтому, пусть у Вас всё сложится с УК по сдаче, но должен быть план Б на случай резкого падения доходов или выкрутасов текущей УК.

Итог: Вы сейчас, глобально, в сильном минусе практически везде. В живые деньги с плюсом Вы не выйдете, в случае обрушения рынка труда, что весьма вероятно в ближайшие полгода-год, останетесь безработной или с работой с пониженным доходом, но с хомутом в виде дорогих потребов и неликвидных объектов, по одному из которых есть крошечный выхлом с угрозой его уменьшения. Ну так себе результат.

Моё мнение: Ваша главная ошибка — нежелание шевелиться самой, всё на кого-то перекладываете. В Краснодаре — на риэлтора, в Москве — на УК. На начальном этапе вхождения в недвигу это в корне неверно ! Надо всё делать самой/ щупать руками, приобретать опыт, понимание, что и как делать. А Вы пошли по пути наименьшего сопротивления.

Как начать инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход?

Согласно международным исследованиям от 30 до 40% в инвестиционных портфелях составляют инвестиции в недвижимость. Актуальность этого вида инвестиций не теряется с годами, а наоборот, увеличивается. Недвижимость, по сути, является самым защищенным активом, в том числе и от инфляционных рисков. Разбираемся с основами, чтобы не отстать от рынка.

На протяжении десятков лет инвестиции в недвижимость, а значит и девелопмент как инструмент, привлекают людей. Первые доходные дома в Москве появились ещё в 1898 году, и начал их строить не кто иной, как Савва Мамонтов. Впоследствии были и другие. Помимо возврата вложенных инвестиций и увеличения капитала, представители тех лет преследовали более глубокую социальную миссию – они создавали культурную среду.

На сегодня существует несколько вариантов инвестиций в недвижимость с различным уровнем доходности, и каждый имеет свои плюсы и минусы. Также необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость в России и за её пределами имеют отличия.

Недвижимость за пределами России является максимально консервативной с точки зрения инвестиций и стабильности рынка и имеет ряд страновых особенностей, но ее мы рассмотрим в отдельном материале.

Сегодня рассмотрим исключительно виды инвестиций в российский рынок недвижимости.

Коммерческая недвижимость

Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.

Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).

Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).

Загородная недвижимость

Наравне с городской недвижимостью хороший инвестиционный потенциал показала загородная жилая недвижимость. 2020 год показал недооцененность данного сегмента и отсутствие качественных предложений, особенно в ценовом сегменте бизнес, премиум и выше. Инвестиции в загородную недвижимость были популярны ещё с 90-х, и данный рынок регулярно показывал положительную динамику по приросту год от года, за исключением 2017-2019, где рынок вышел на плато.

Средняя доходность в 15-25% годовых при сроках окупаемости 3-5 лет при правильно выбранной концепции и качественной реализации привлекает большое количество предпринимателей, устремивших свой взгляд на данный рынок. Ведь вложения с лихвой окупаются растущим спросом. И также уменьшаются при коллективных инвестициях. Так как выкупить земельный участок, создать инфраструктуру и начать реализовывать объекты гораздо проще, но и объем заработка уменьшается пропорционально вложенным средствам.

Жилая недвижимость

Этот лидер сегмента уже который раз выдает прекрасные показатели роста год от года и является неустаревающим инструментом инвестиций. На протяжении всего периода свободного рынка жилой городской недвижимости не было ни одного года падения цены. Последние 3 года рынок растет просто гигантскими темпами, и для этого достаточно факторов:

• обветшание имеющегося жилого фонда;
• изменившиеся требования к виду и качеству жилья;
• увеличение доходов;
• приток новых жителей в крупные города;
• введение эскроу-счетов как инструмента безопасности покупателей;
• льготная ипотека.

Порог входа в данный сегмент для инвестиций является минимальным, но и доходность может быть сравнительно небольшой – 10-12% при сроке окупаемости 10-17 лет, если это жилье эконом- и комфорт-класса. И может быть значительно высокой – до 40% годовых при сроке окупаемости 3-5 лет, но порог входа будет варьироваться от 70 млн рублей и выше.

За последний год наиболее ликвидной оказалась недвижимость сегмента премиум, люкс и делюкс, показавшая прирост год от года в некоторых районах Москвы и Санкт-Петербурга от 30 до 45 %. При этом мы отмечаем ограниченность предложений на рынке, что в ближайшие год-два продолжит значительный рост цен, а соответственно, и доходность.

Редевелопмент

Это достаточно новый сегмент для нашего, российского, рынка недвижимости.

Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит!». С каждым годом количество свободных площадок и объектов, которые можно просто снести и застроить данную территорию, все меньше и меньше. И все больше предпринимателей обращает свой взор на заброшенные ангары, детские садики, дома культуры и мелкие промышленные объекты, которые до этого были не востребованы.

Мы ожидаем в ближайшие 2-3 года значительный рост вывода данных объектов после реконцепта и реконструкции на рынок. Доходность аренды или продажи данных объектов сопоставима или превышает доходность коммерческой недвижимости и может быть сопоставима, в зависимости от локации, с доходностью жилья премиального сегмента.

С чего начать?

Во-первых, начинающим инвесторам в недвижимость нужно чётко понимать тот объём инвестиций, который они хотят вложить, и те сроки окупаемости, которые они могут себе позволить.

Во-вторых, готовы ли они войти в проект, в котором рентабельность, в случае неправильной концепции и стратегии, может быть нулевой или чуть выше нуля.

В-третьих, определить стратегических партнеров, с которыми они вступают в сферу инвестиций в недвижимость, будь то собственники земли, застройщики, архитекторы, строители или компании, занимающиеся комплексным управлением проекта.

Любой объект необходимо рассматривать с инвестиционной точки зрения и не в моменте сейчас, а в перспективе продажи 3-5 лет, что задает определенные требования к созданию данного объекта. Бездумные и бездушные квадратные метры сейчас становятся все менее и менее актуальны, необходимо создавать качество жизни, в котором будет приятно находиться самим.

Зарегистрировать бизнес – проще простого! Регистрация бизнеса быстро онлайн!

Покупка недвижимости – это инвестиции, и, прежде всего, инвестиции в себя.

Как вложиться в недвижимость сегодня и сколько на этом можно заработать: четыре варианта для частного инвестора

Недвижимость в России всегда была особым инструментом вложения денег. По данным НАФИ, 44% граждан уверены, что это самый надежный способ инвестирования, а почти 40% — еще и что самый выгодный. В период любого кризиса и роста курса основных валют к рублю недвижимость пользовалась особой популярностью — в нее вкладывались, чтобы избежать инфляции. И текущий кризис, вызванный пандемией, не стал исключением. Доходы людей падают (по итогам 2020 года — на 3,5%), в то же время квартиры растут в цене в среднем на 30%. Имеет ли смысл рассматривать недвижимость как инструмент пассивного дохода и каким образом вкладывать в нее деньги, рассказывает Владимир Воскобойников, инвестиционный директор инвестиционной группы «Тринфико».

Покупка готовой квартиры под сдачу

Самый простой и очевидный для большинства людей вариант — приобрести квартиру, которая не будет использоваться, и сдавать ее в аренду. К концу 2020 года 15—20% покупателей квартир составляли инвесторы (половина собиралась сдавать жилье), причем в начале года эта цифра была меньше в три раза. В зависимости от состояния жилплощади, размеров, района и региона РФ можно в месяц получать и 10 тыс. рублей, и все 70 тыс. рублей.

Но уровень доходности в сравнении с другими способами инвестиций в недвижимость получается самым низким. Особенно с учетом того, что на фоне кризиса арендные ставки снижаются и вряд ли скоро восстановятся, а цены на квартиры, напротив, растут. Большая удача, если доходность по итогу составит 5% — при таких условиях даже банковский вклад с годовыми процентами может оказаться более выгодным. В регионах ситуация немного лучше, но не настолько, чтобы срочно покупать квартиру ради пассивного дохода.

Покупка недвижимости на этапе котлована для перепродажи

Денег для такого инвестирования нужно меньше, чем для приобретения готовой квартиры, и потенциальная выгода получается больше. Причем существует два способа заработать: первый — перепродать впоследствии жилплощадь конечному владельцу, а второй — перепродать тому же застройщику. Последнюю схему разрешают проводить не все компании, поэтому ею частные инвесторы пользуются редко и большего внимания заслуживает перепродажа конечному владельцу. В целом примерно треть сделок в риелторских компаниях на этапе котлована и до первой половины готовности относится к числу инвестиционных.

За время строительства квартиры дорожают на 20—25%, и эта разница становится той самой прибылью инвестора. Однако сегодня цифры стали ниже, потому что застройщики перешли на эскроу-счета, стартовые цены из-за издержек девелоперов взлетели. В итоге разница в стоимости квартир от 20—25% (а то и 30%) снизилась до 15%, и это верхняя граница, поэтому идея с перепродажей тоже выглядит не такой привлекательной, как раньше. Хотя в большинстве случаев она все равно более выгодна, чем сдача квартиры в аренду. И если планируется инвестировать в недвижимость таким образом, необходимо грамотно оценить перспективы объекта: район, транспортная доступность, инфраструктура.

Покупка паев в ПИФах недвижимости

Коллективные инвестиции в виде приобретения паев в ПИФе (паевом инвестиционном фонде) недвижимости — хорошая альтернатива покупке квартиры для сдачи в аренду или перепродажи, причем она подходит частным инвесторам с небольшим объемом свободных денежных средств. Это интересный растущий рынок, хоть и менее изученный россиянами, но постепенно внимание к нему растет.

Паевые фонды недвижимости составляют около 30% от всего объема ПИФов. Есть такие, которые доступны исключительно квалифицированным инвесторам (чтобы получить статус, нужно иметь соответствующее образование и не меньше 6 млн рублей), есть варианты «для всех». Порог входа в них относительно невысокий — существуют даже паи с ценой 1,7 тыс. рублей за лот, но таких очень мало. В основном цены стартуют с 1 млн рублей, и деньги идут не в обычные квартиры, а в коммерческую недвижимость. Доход инвестор получает после продажи своих паев, прибыль может составлять 15—20%. От стоимости чистых активов фонду инвестор платит около 1,5—3%.

Рентные фонды недвижимости

Еще один коллективный вариант инвестирования, который активно развивается в России, — это рентные фонды недвижимости. Похоже на взаимодействие с ПИФами, только здесь управляющая компания фонда на средства инвесторов приобретает крупный объект недвижимости, например торговую площадь, офисы или склады, которые сдаются в аренду. Такие фонды недвижимости есть сегодня у крупнейших банков, а также на специализированных площадках.

Порог входа для инвесторов начинается от сотен тысяч рублей, при этом деньги точно так же защищены, а объект (коммерческая недвижимость) стабилен, как и в обычных ПИФах. Доход инвестор получает так же, как проценты в банке, но вдобавок возможна дополнительная прибыль после выхода из объекта, если стоимость недвижимости вырастет. Это надежные инвестиции, но их доходность опять-таки не очень высока. Инвестиционная группа «Тринфико» проанализировала фактическую доходность таких фондов за последние три года и выяснила, что она колеблется от 4% до 12% годовых. Данный существенный разбег в доходности связан с разным качеством арендаторов недвижимости в фондах и ценой ее покупки на стадии формирования фонда.

На этом рынок коллективных инвестиций не заканчивается, напротив, у него сейчас этап активного развития, появляются новые инструменты. В частности, инвестиционная группа «Тринфико» планирует сформировать в России первый фонд редевелопмента. Его стратегия предполагает не покупку готового объекта, а реконструкцию старых зданий, после которой их стоимость увеличивается в 2–3 раза. Соответственно, такие инвестиции могут принести 25% годовых.

Универсального и стопроцентно высокодоходного инвестиционного инструмента в области недвижимости не существует. Каждому человеку нужно выбирать подходящий вариант, учитывая то, на какую степень риска он готов пойти и какую прибыль хотел бы получить. Одно можно сказать точно: в России будут появляться все новые и новые инвестиционные инструменты, связанные с недвижимостью. Этот рынок у нас еще не развит, а низкие ставки по вкладам формируют в стране круг людей, которые все чаще задумываются об инвестициях.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

Источник https://journal.tinkoff.ru/ya-investor/

Источник https://kdelu.vtb.ru/articles/kak-nachat-investirovat-v-nedvizhimost-i-poluchat-passivnyj-dohod/

Источник https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10946730