Инвестиции в землю: какую землю купить и на чем можно заработать

9 стратегий инвестирования в земельные участки

Грамотный инвестор сначала разрабатывает стратегию, а затем ищет способ её реализации, либо действует от обратного: сначала получает конкурентное преимущество (находит актив дешевле остальных), а затем выстраивает под него стратегию инвестирования. В любом случае за основу берется бизнес-план, доходность которого должна быть не менее 30% годовых. Если ваша стратегия подразумевает доход меньше, чем проценты по банковскому депозиту (8-10% годовых), то от такого бизнес-плана лучше отказаться.

Содержание

С чего начать инвестирование в землю

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 — избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Шаг 2 — избавиться от чужих советов

Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

1. Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 — изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
2. Понять направление расширения городской черты;
3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля); ;
2. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
3. Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
4. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
5. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
6. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
7. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
8. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 — участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.

Шаг 1 — поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 — межевание

После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток. Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства. Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.

Профит

Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене. Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок. Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.

Стратегия №2 — участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Этот вариант более сложный и затратный, но он хорошо работает в регионах, где муниципалитеты стремятся развивать сельское хозяйство. Поэтому получить землю под участок крестьянского фермерского хозяйства (КФК) не составляет труда.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

В соответствии с ФЗ №446 для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности муниципалитетами должны предоставляться земли сельхозназначения, размер которых определяется законодательными актами субъектов Российской Федерации. Поэтому вы вначале создаете и регистрируете это самое КФК, а затем по закону получаете земельный надел под его нужды.

Через 2-3 месяца расформировываете хозяйство и на общем собрании делите весь земельный участок между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. Процедура раздела земли та же самая, что и в первом варианте, однако результат присвоения статуса ИЖС будет зависеть от удаленности зоны жилой застройки.

Профит

Оценивайте шансы как 50/50. В результате вы получите земельные участки, которые впоследствии можно будет продать, сдавать в аренду или освоить.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях. Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются. Однако стоит помнить, что существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС между землями ДНТ и ИЖС.

Профит

Дачные участки можно продать, либо обменять на другую недвижимость или транспорт.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Если на одном земельном участке под ИЖС может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима. Данное инвестирование похоже на заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания. Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток.

Профит

Выгода получается за счет низкой цены полученных земельных участков и быстрой реализации — две однокомнатные квартиры продаются быстрее, чем одна трехкомнатная. Вариант не самый профитный, но наименее затратный.

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.

Профит

Такой способ выгоден из-за низкой стоимости сельскохозяйственных земель, но усложняется процессом смены назначения. Перевести участки в ИЖС удастся только в случае расположения их на территории или прилеганию к границам населенных пунктов.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Аукцион — это, когда муниципальные власти выставляют на торги земельный участок для ведения дачного или садового хозяйства. В небольших муниципальных образованиях количество участников аукциона редко превышает 5-ти человек. При наличии такой ситуации вы можете купить земельные участки дешевле рыночной цен.

Профит

Выкупленные дачные участки можно перепродать в 2-3 раза дороже, либо начать строительство и продавать уже готовые дачи.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

В любом муниципалитете есть свободные земли, которые необходимо осваивать. Такие места можно узнать из плана земельной застройки. Затем вы напрямую заключаете с местной Администрацией соглашение о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства или развития земель. Так как функция распределения земель, расположенных на территории городского или сельского поселений переданы самим поселениям, заключить такое соглашение не составит особого труда.

Профит

На выделенных землях можно организовать коттеджный поселок, построить логистический центр или сдавать участки предприятиям в аренду.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу. Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%. Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.

Профит

Используйте опыт Греции, где сокращают транспортные расходы и срок реализации продукции, продавая овощи и ягоды прямо с грядки. Люди сами к вам приедут и соберут урожай, нужно только предложить. О других способах получения дохода от использования сельхозземель, читайте здесь.

Стратегия №9 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

• Specific — Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
• Measurable — Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
• Achievable — Достижимая;
• Realistiс — Актуальная;
• Time — Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.

Инвестиции в землю

«Покупайте землю — ее больше не производят» (Марк Твен). Насколько перспективны финансовые вложения в земельные участки? Рассматривая инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, мы особо подчеркивали, что эти активы являются ликвидными, надежными, и приносят вам гарантированный стабильный доход двух типов: активный (доход от продажи) и пассивный (сдача в аренду). Как обстоит дело на рынке земли? Является ли она самоценным инвестиционным активом? Увы, в этом специфическом сегменте все выглядит не столь радужным.

Рынок земли

Безусловно, земля — ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.

Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.

1. Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
2. Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
3. Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
4. Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
5. Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
6. Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% — для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% — для прочих объектов.

Как следствие:

• крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
• на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
• землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
• на рынке возникают «мертвые» активы.

Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.

На чем можно заработать

Какие выводы можно сделать из анализа рынка?

Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе — минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.

Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.

Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:

1. Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства — тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
2. Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
3. Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.

Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.

Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.

Какие объекты строить? Наиболее популярны:

• объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
• индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.

Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.

Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:

• Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело — купить однокомнатную квартиру, и совсем другое — купить землю и построить коттедж).
• Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет — в случае сдачи в аренду.
• Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
• Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
• Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.

Какую землю купить

Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.

КФК — крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.

СНТ — садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.

ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.

ЛПХ — личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.

Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.

Способ 1. Самый простой и правильный способ входа — вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.

В погоне за прибылью можно пойти дальше и воспользоваться принципом нецелевого использования.

Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:

• Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
• Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях — организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.

Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:

• участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
• участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
• процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
• смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.

Как вложить деньги

Традиционно вам доступны индивидуальные и коллективные способы инвестирования (через строительные кооперативы, ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций). При этом войти в проект вы можете на разных стадиях:

1. Участок под строительство без подряда. Вы приобретаете участок, согласуете проект с архитектором коттеджного поселка и строите объект (через своих подрядчиков). Особенности: максимальная доходность и риски, полный контроль.
2. Участок под строительство с подрядом. Вы приобретаете участок, а объект возводит застройщик по готовому проекту. Поселок вводится в строй целиком со всей инфраструктурой. Особенности: умеренная доходность, зависимость от строительной компании.
3. Участок с объектом. Вы приобретаете готовый объект недвижимости вместе с землей.

Большинству вкладчиков порекомендуем второй способ. Первый способ приемлем только для профессиональных инвесторов, а третий — поставит под вопрос рентабельность проекта.

Как выбрать участок

Критерии выбора земельного участка очевидны:

• географический регион страны;
• расстояние до ближайшего крупного населенного пункта;
• востребованность направления;
• безопасность и престиж района;
• земельный статус (ИЖС) и класс участка (эконом, премиум, элитный);
• экологическая обстановка и природные особенности — немаловажный фактор, играющий большую роль в ценообразовании (хорошие участки редко падают в цене);
• транспортная доступность: наличие и качество дорог и развязок;
• существующая или перспективная инфраструктура (магазины, развлекательные центры, парковки, детские сады, школы и т. п.) — обязательно изучите планы застройщика;
• коммуникации — будьте готовы к дополнительным затратам (электричество, вода, магистральный газ, автономная канализация).

Так, перспективными остаются инвестиции в землю в Подмосковье площадью от 5 до 20 га на расстоянии до 50 км от МКАД.

До 30 км от МКАД

От 31 до 60 км от МКАД

От 61 до 90 км от МКАД

Варшавское, Горьковское, Калужское, Киевское

От 200 до 5 000

От 200 до 3 000

От 200 до 2 000

Алтуфьевское, Дмитровское, Егорьевское, Каширское, Ленинградское, Новосходненское, Носовихинское, Пятницкое, Рогачевское, Симферопольское

От 2 000 до 9 000

От 500 до 4 000

От 200 до 3 000

Волоколамское, Куркинское, Новорязанское, Рязанское, Фряновское

От 3 000 до 11 000

От 500 до 6 000

От 200 до 3 000

Домодедовское, Ильинское, Минское, Можайское, Новорижское, Осташковское, Подушкинское, Рублево-Успенское, Сколковское, Щелковское, Ярославское

От 3 000 до 80 000

От 1 000 до 20 000

От 200 до 3 000

Самое ликвидное направление — запад, неликвидное — восток. Инвестиции в землю в Новой Москве рассматриваются отдельно по причине статуса и перспектив застройки. Кроме того, строительство на этих участках чревато дополнительными административными барьерами и затратами, поскольку все согласования проходят через власти Москвы.

Вместо заключения

В завершение дадим вам ряд советов:

Правильно оцените планы развития региона (муниципальные сайты, планы застройщиков, инсайдерская информация). Это поможет вам:

• составить объективный прогноз развития региона на 3-5 лет;
• понять направление расширения городской черты;
• купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

Ищите реально недооцененные активы.

Вкладывайтесь в землю до начала строительства инфраструктуры. Пока не подведены коммуникации, участок можно приобрести на 50–70% дешевле.

Используйте стратегические принципы: «Разделяй и властвуй», «Используй каждый квадратный метр». Стратегия отлично себя зарекомендовала при вложениях в смежные земельные участки. Так, два участка площадью по 10 соток каждый можно превратить в четыре участка по 5 соток (не забудьте про независимые подъездные пути).

Самым тщательным образом изучите рынок, учтите все риски и подготовьте детальный финансовый план проекта от момента вложений в землю до продажи готового объекта.

Итак, можно ли заработать на земле? Можно. Инвестирование в землю надежно и сулит хорошую доходность. К сожалению, сделать это не просто, потому что самостоятельным инвестиционным активом земля уже не является.

Полезное видео

Инвестиции в землю — Продажа земли с двойной выгодой.

Земля бесплатно — Секретный способ от риэлтора.

Как вложить в землю и заработать (сколько)? Примеры

Инвестиции в земельный участок – это одна из возможностей диверсифицировать свой портфель капиталовложений. Фактически, это одна из разновидностей инвестирования в недвижимое имущество.

Земля всегда считалась одним из наиболее выгодных объектов инвестиций. Если рассматривать землю с точки зрения бизнеса, быстрой окупаемости не получится. Зато риск продать ее через несколько лет с существенным дисконтом – очень высок.

Почему инвесторы обращают внимание на этот вид вложения капиталов? Дело в том, что покупка участка открывает массу возможностей.

1. Во-первых, землю можно впоследствии перепродать. Это один из простейших способов сохранить свои капиталы и заработать.
2. Еще один вариант – приобретение участка для застройки. В городской черте можно возводить объекты коммерческой или жилой недвижимости. Загородом можно построить дом для жизни, дачу или усадьбу, которая будет приносить доход от аренды.

Инвестору важно понимать, с какой именно целью он планирует приобретение земли. В России (по аналогии с другими государствами) существует семь категорий назначения земель:

• инвестиции в землю сельскохозяйственного назначения;
• населенные пункты (жилищный фонд);
• земли запаса;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• особо охраняемые природные территории;
• специального назначения.

В продажу может быть пущен любой тип земель, поскольку государство является владельцем и оператором, однако покупать стоит лишь первые две.

Вложения в земли сельхозназначения

Итак, давайте определимся с основными плюсами вложения средств в приобретение земельных участков сельхозназначения:

1. Не требуются большие капиталы. Купить участок можно сравнительно недорого. Однако стоит помнить, что чем ближе город или важный населенный пункт, тем больше будет стоить участок.
2. Возможности для капитализации. Вклад в земельный участок можно сделать прибыльными если заняться его благоустройством.
3. Возможность выбора функционального использования.

Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Есть и определенные ограничения, о которым мы рассказываем ниже. В них, в частности, относятся:

1. Нецелевое использование. На участках, которые предназначены для создания огорода, нельзя возводить капитальные здания.
2. Если участок предназначен для садоводства, здесь можно построить жилье. Тем не менее, получить здесь прописку будет крайне сложно.
3. Владельцы дачных участков могут строить дома.
4. На землях, предназначенных для ведения подсобного хозяйства можно строить дома только в случае, если они входят в границы поселений.

И еще один важный момент. Если вы вкладываете в землю сельскохозяйственного назначения, не стоит полагать, что его можно будет без проблем перевести в любую категорию. На практике во многих случаях сделать это не представляется возможным.

Инвестиции в землю – можно ли заработать?

Сейчас в России инвестиции в землю утратили свою актуальность из-за кризиса, земля не растет в цене. Но это может скоро измениться. Когда любой из кризисов заканчивается, начинается новый рассвет строительства, и тогда снова нужна земля.

«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», — считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.

Земли сельхозназначения дешевы, их много, но они могут быть удалены от автодорог, тогда как транспортная инфраструктура играет главную роль в стоимости надела. Считается что земли в деревнях и дачных районах выгоднее чем сельскохозяйственные – начинать развитие фермы не каждому под силу и духу. Земли населенных пунктов существенно дороже, редко продаются гектарами, но позволяют вести строительство. Задумываясь о реализации какого-либо бизнес-проекта важно понимать: подойдет ли земля?

«Этим нужно было заниматься в 1990—2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях — занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать — все уже украдено до нас», — иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.

Анализ рынка инвестиций в землю

Земля представляет собой пассивную и очень долгосрочную инвестицию. На рост стоимости влияет все: обещания властей, застройщиков, девелоперов, организация инфраструктурных проектов, проведение нитки газо- и водопровода, наличие канализации и основных коммуникаций. Озвученные планы о появлении завода или жилого массива могут вызвать всплеск цены на землю, а отказ – уронить ее до предела.

Чаще всего на этом и строится бизнес.

Приобретается земля, дробится на сегменты и запускается рекламная кампания. После продажи последнего надела она прекращается, и множество граждан получают земельный участок с неадекватной рыночной стоимостью и без перспектив к развитию.

Для старшего поколения обладание собственным участком это большая гордость – в качестве объяснения указываются «своя» картошка, помидоры и огурцы. Однако инвестиции в землю в сельскохозяйственном плане имеет смысл лишь при очень больших объемах производства и организации агропромышленного предприятия.

Мы ведем речь именно о покупке земли с последующей продажей или сдачей в аренду (субаренду). Здесь важно не только представлять срок окупаемости проекта, но и понимать: он может растянуться на десятилетия, и единственное удорожание может быть связано с уровнем инфляции.

Реальная ситуация. В окрестностях областного центра, города-миллионника, была распродажа земли в садово-огородном товариществе, переведенном в статус земель населенного пункта. Человек, узнав о 47 долл. США за сотку, приобрел последние 20 соток и уехал в отпуск. По приезду узнал, что через три дня после сделки и реализации всех участков, в товариществе провели электричество, благодаря чему цена выросла в два с половиной раза. Спустя еще полгода в следствии раскрутки земельного района 0.2 га стоили 8 тыс. долл. США.

Вложения в земельные участки каких-либо ресурсов, кроме финансовых, не требуют. Однако если вести речь о приобретении земельного надела с дроблением и последующей продажей, необходимо подключить рекламные или PR-агентства. Либо достичь договоренностей со строительными и девелоперскими компаниями, которые планируют вести здесь проекты.

Для успешной продажи земли необходимо задействовать:

• агентства по связям с общественностью;
• проектно-изыскательские институты;
• строительные структуры, способные создать инфраструктуру;
• компании по поставке газа, воды;
• компании по утилизации тбо, водоотведению, канализации.

Таким образом, главной целью выгодных инвестиций в землю должно стать наступательное поведение бизнесмена. Главная задача – рост стоимости надела в финансовом и социальном плане, привлекательность в глазах потенциального покупателя. Добиться этого можно реальными или потенциальными факторами: первые из которых – текущая ценность земельного участка и его составляющие (газ, вода, ограда, сад…), вторые – перспективы.

«При грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы могут принести за год до 25% годовых», – говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development.

«Показатель рентабельности инвестиций в землю существенно варьируется в зависимости от большого количества различных факторов, – говорит Максим Клягин, финансовый аналитик. – При этом примерный средний уровень, как правило, формируется на уровне не ниже 25-30%».

Что может помешать успешному инвестированию в земельный участок

Как и любая другая инвестиционная деятельность, вложения в землю могут быть как успешными, так и неудачными. Поэтому перед тем, как вкладывать деньги, необходимо собрать максимум информации.

• В первую очередь, необходимо подключить юристов, которые проверят документы по участку. Нередки случаи, когда землевладелец узнает о том, что его участок находится под арестом или в отчуждении. К тому же, земля может находиться в специальных природоохранных зонах и это будет представлять определенные ограничение на пользование участком.
• Еще один важный момент – анализ самого участка в зависимости от поставленных целей. К примеру, если вы планируете заняться выращиванием определенных культур, необходимо изучить почву на предмет ее плодородности. Участок может оказаться непригодным для возведения построек.
• Наконец, перед покупкой участка, необходимо обратить внимание на так называемые красные линии. К ним относятся трубопроводы, линии электропередач, автодороги, некоторые сооружения, железнодорожные пути и так далее. Нахождение участка вблизи таких линий может существенно осложнить получение дохода от инвестиций. Сдать в аренду дом, который находится возле ж/д путей значительно сложнее, равно как и продать его по хорошей цене. То же самое касается и ситуаций, когда дом расположен вблизи линий электропередач.

Какие стратегии можно использовать

Такой вид капиталовложений предполагает использование различных стратегий. Мы приведем несколько примеров того, как можно грамотно инвестировать деньги в земельные участки.

Первый способ заключается в приобретении недорогого участка, его размежевании и последующей продаже маленьких участков. У этой стратегии есть свои очевидные плюсы – вам не придется вкладывать дополнительные деньги в строительство или обустройство участка.

Второй способ – покупка участка и его деление по четыре сотки. На получившихся участках возводятся небольшие домики и затем продаются. Эта стратегия более сложная и затратная, но она сулит большие прибыли в случае успеха.

Наконец, можно приобрести участок и разделить его на три. Построить дом, затем продать его и построить еще два дома, которые можно сдавать в аренду. Схема достаточно запутанная, но достаточно простая при грамотном подходе и может приносить ощутимые дивиденды. Главное, соблюдать следующие правила:

• участок должен находится невдалеке от населенного пункта. Это будет большим плюсом как при продаже домов, так и при сдаче в аренду;
• необходимо пройти процедуры согласования с руководством населенного пункта;
• если необходим перевод из одной категории в другую, необходимо подготовиться финансово. По стоимости, эта процедура может быть сопоставима со стоимостью участка. Это важно понимать на этапе планирования инвестиций и инвестиционных целей. Возможно, результат в этом случае будет отличаться от того, который вы ожидали;
• при покупке участка без застроек необходимо проконсультироваться о возможности возведении;
• покупка участка вблизи водоема – выгодная инвестиция, которая может принести существенные дивиденды. Однако стоит помнить о том, что возведение построек на таком участке может быть либо ограничено, либо запрещено;
• последнее, на что необходимо обратить внимание – план будущей застройки территорий, прилегающих к вашему участку.

Реальная ситуация. В России один из бизнесменов, имея большой участок земли (около 20 га), долгое время не мог ее распродать, поскольку участки не были газифицированы. Поставщик «голубого топлива», со своей стороны, обещал положить трубы после появления владельцев. Инвестору не оставалось ничего другого, как привезти в поле металлическую будку с надписью «Огнеопасно! Газ!» и вывалить грузовик списанных труб разного диаметра. Через месяц все 20 гектаров были проданы.

Персонал и сотрудники

Количество сотрудников напрямую зависит от того, какой род инвестиций планируется внедрить. Если земля будет продана отдельными участками, достаточно бухгалтера и директора в лице самого инвестора. В случае, когда земля будет использована для промышленного или гражданского строительства с последующей продажей, необходимо привлечение инженера.

В идеале инженер должен присутствовать на стадии переговоров со структурами поставщиками ресурсов, строительными компаниями и девелоперами. Их обещания уже через год провести газ, воду, электричество и дорогу могут не соответствовать действительности. Также желательно наличие в штате кадастрового специалиста, знакомого с основами регистрации права собственности.

Для выгодных инвестиций в землю могут понадобиться:

• директор
• менеджер по продажам, он же «решала» вопросов с госорганами;
• бухгалтер;
• инженер по строительству;
• инженер кадастрового и земельного учета;
• регистратор.

Подводя итог

Не будем приводить никаких цифр относительно затрат: земля стоит ровно столько, сколько за нее просят. При правильном подходе рентабельность может достигать 500-1000%, при неправильном – землю придется продавать себе в убыток.

Источник https://zembaron.ru/investiczii/kak-zarabotat-na-zemelnyix-uchastkax/

Источник https://investim.guru/vlozhit-dengi/nedvizhimost/zemlya

Источник https://equity.today/investicii-v-zemlyu.html