Статья 10.1. Особенности договоров аренды земельного участка, заключаемых в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений КонсультантПлюс

9 стратегий инвестирования в земельные участки

Грамотный инвестор сначала разрабатывает стратегию, а затем ищет способ её реализации, либо действует от обратного: сначала получает конкурентное преимущество (находит актив дешевле остальных), а затем выстраивает под него стратегию инвестирования. В любом случае за основу берется бизнес-план, доходность которого должна быть не менее 30% годовых. Если ваша стратегия подразумевает доход меньше, чем проценты по банковскому депозиту (8-10% годовых), то от такого бизнес-плана лучше отказаться.

Содержание

С чего начать инвестирование в землю

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 — избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Шаг 2 — избавиться от чужих советов

Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

1. Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 — изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
2. Понять направление расширения городской черты;
3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля); ;
2. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
3. Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
4. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
5. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
6. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
7. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
8. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 — участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.

Шаг 1 — поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 — межевание

После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток. Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства. Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.

Профит

Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене. Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок. Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.

Стратегия №2 — участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Этот вариант более сложный и затратный, но он хорошо работает в регионах, где муниципалитеты стремятся развивать сельское хозяйство. Поэтому получить землю под участок крестьянского фермерского хозяйства (КФК) не составляет труда.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

В соответствии с ФЗ №446 для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности муниципалитетами должны предоставляться земли сельхозназначения, размер которых определяется законодательными актами субъектов Российской Федерации. Поэтому вы вначале создаете и регистрируете это самое КФК, а затем по закону получаете земельный надел под его нужды.

Через 2-3 месяца расформировываете хозяйство и на общем собрании делите весь земельный участок между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. Процедура раздела земли та же самая, что и в первом варианте, однако результат присвоения статуса ИЖС будет зависеть от удаленности зоны жилой застройки.

Профит

Оценивайте шансы как 50/50. В результате вы получите земельные участки, которые впоследствии можно будет продать, сдавать в аренду или освоить.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях. Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются. Однако стоит помнить, что существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС между землями ДНТ и ИЖС.

Профит

Дачные участки можно продать, либо обменять на другую недвижимость или транспорт.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Если на одном земельном участке под ИЖС может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима. Данное инвестирование похоже на заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания. Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток.

Профит

Выгода получается за счет низкой цены полученных земельных участков и быстрой реализации — две однокомнатные квартиры продаются быстрее, чем одна трехкомнатная. Вариант не самый профитный, но наименее затратный.

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.

Профит

Такой способ выгоден из-за низкой стоимости сельскохозяйственных земель, но усложняется процессом смены назначения. Перевести участки в ИЖС удастся только в случае расположения их на территории или прилеганию к границам населенных пунктов.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Аукцион — это, когда муниципальные власти выставляют на торги земельный участок для ведения дачного или садового хозяйства. В небольших муниципальных образованиях количество участников аукциона редко превышает 5-ти человек. При наличии такой ситуации вы можете купить земельные участки дешевле рыночной цен.

Профит

Выкупленные дачные участки можно перепродать в 2-3 раза дороже, либо начать строительство и продавать уже готовые дачи.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

В любом муниципалитете есть свободные земли, которые необходимо осваивать. Такие места можно узнать из плана земельной застройки. Затем вы напрямую заключаете с местной Администрацией соглашение о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства или развития земель. Так как функция распределения земель, расположенных на территории городского или сельского поселений переданы самим поселениям, заключить такое соглашение не составит особого труда.

Профит

На выделенных землях можно организовать коттеджный поселок, построить логистический центр или сдавать участки предприятиям в аренду.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу. Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%. Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.

Профит

Используйте опыт Греции, где сокращают транспортные расходы и срок реализации продукции, продавая овощи и ягоды прямо с грядки. Люди сами к вам приедут и соберут урожай, нужно только предложить. О других способах получения дохода от использования сельхозземель, читайте здесь.

Стратегия №9 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

• Specific — Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
• Measurable — Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
• Achievable — Достижимая;
• Realistiс — Актуальная;
• Time — Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.

Земельный участок как инвестиция в строительство

Статья 10.1. Особенности договоров аренды земельного участка, заключаемых в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений

(введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

1. Договором аренды земельного участка, заключенного в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, для строительства (создания) объекта недвижимости, в том числе многоквартирного дома (далее — договор аренды земельного участка), может быть предусмотрено заключение дополнительного соглашения о передаче арендодателю части помещений во вновь созданном объекте недвижимости в соответствии с установленным сторонами договора распределением между ними общей площади такого объекта недвижимости. Положения настоящей статьи не применяются, если арендодателями являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Существенными условиями указанного в пункте 1 настоящей статьи договора аренды земельного участка помимо установленных законодательством Российской Федерации для соответствующего вида договора являются:

1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным подпунктом 3 настоящего пункта, максимальный срок выполнения такого обязательства;

2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта;

3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения таким лицом разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);

4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта;

5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в подпункте 3 настоящего пункта, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта.

Купить участок, чтобы построить дом и перепродать дороже. Выгодно ли за это браться?

Привет! Это команда Credit.Club. Мы часто анализируем различные инвестиционные инструменты, чтобы быть в курсе динамики рынка. Периодически будем делиться интересными обзорами и расчётами.

В этой статье рассмотрим особенности стратегии покупки и строительства дома для последующей перепродажи и рассчитаем возможную доходность для инвесторов. Будем рады дополнить статью интересными деталями из ваших комментариев.

Смысл стратегии в том, чтобы купить участок, взять на себя строительство дома, а потом заработать на перепродаже с наценкой. Если всё сложится удачно, инвестор сможет получить доходность до 50% от первоначальных вложений.

1. Расположение. Опытные инвесторы обычно рассматривают участки под строительство в жилых кварталах, где уже есть вся необходимая инфраструктура и коммуникации. Чаще всего в таких районах растёт стоимость объектов по мере заселения.

2. Вид разрешённого использования. Выгоднее всего брать участок, который предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На участках личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садового некоммерческого товарищества (СНТ) тоже можно строится, но такая земля чаще всего находится на удалении от города и продаётся дешевле.

3. Коммуникации. Если на участке или хотя бы по границе земли есть линии электропередач, водопровода и газопровода, это сильно упрощает задачу инвестора и снижает предстоящие траты.

4. Подъезд к участку. Грамотные инвесторы ищут участки с асфальтированными дорогами вокруге — такие объекты чаще всего продаются быстрее. Грунтовые или отсыпные дороги отпугивают покупателей. Дождь их размывает, а большегрузные машины оставляют большие колеи — подъехать к участку становится непросто.

5. Объекты по соседству. Ликвидность объектов сильно снижается, если в визуальной доступности будут находиться высоковольтные ЛЭП, многоэтажные дома, гаражно-строительные кооперативы, промышленные постройки, кладбища или заброшенные здания.

Рассчитывать доходность будем отталкиваясь от цен в коттеджном посёлке «Красный сад» в Ростове-на-Дону. Участок ИСЖ в 7 соток с коммуникациями там стоит примерно 3 млн, а земля с домом в 107 кв.м — 6,1 млн.

Чтобы возвести дом на участке в 7 соток, можно обратиться в фирмы с готовым проектом. На строительство кирпичного дома может уйти от 1,8 млн.

Тогда с учётом текущих рыночных цен потенциальная доходность инвестиций может быть такой:

6 100 000 — 3 000 000 — 1 800 000 = 1 300 000 рублей

Если ещё вычесть 13% налогов, на руки можно получить в районе 1,13 млн.

Делали когда-нибудь вложения в участки и строительство дома для продажи? Сколько получилось заработать? Что ещё можно учесть?

В вашем примере прибыль 1,13 млн. к вложениям 4,8 млн = 23,5%.
Не указаны сроки и расходы на подключение коммуникаций (если они есть), расходы на продажу.
Не указан=не учтен срок получение прибыли.

Полагаю, срок поиска и оформления участка — 0,5 года.
Срок строительства (зависит от сезонности, но в любом случае, фундамент должен выстояться пару месяцев + технологические перерывы на отделку) — например, 0,5 года.
Срок экспозиции при продаже например, 0,5 года.
Расходы на продажу (риэлтор, или время инвестора) — 2%
Тогда, если не учитывать этапность вложений, 21,5%:1,5=14,3% годовых.

Полагаю, инвестору интереснее примеры в Московской области.
Участок у ЦКАДа 10-20 соток = 3-7 млн.
Дом из газобетона — 7-9 млн.
Итого: 10-16 млн.
Срок 1,5 года.
Продажа — 15-25 млн.
Но есть и риски: знаю прекрасные дома, с затратами на строительство в ценах 5-8 лет назад около 60 млн, продающиеся за 40 млн.

Там еще будут затраты на согласования, оформление и прочее. Так что в 1,8 млн не вложишься. К тому же на практике можно продавать дом и не полгода, а дольше, тут как повезет. У меня родственники два года продавали, причем в шикарном месте, а продали дешевле и знакомым, просто задолбавшись кататься на показы.

Согласен.
И тем не менее, при хорошей квалификации в строительстве, понимании рынка, можно стать за 5-10 лет мини-девелопером, продавая по 2-5 домов в год, знаю таких.

Можно конечно, я не спорю. Просто это не так просто и красиво, как расписано в статье.

Борис, не учитывали расходы на коммуникацию, т.к. она уже была на рассматриваемом участке. По срокам взяли самый оптимистичный вариант — 1 год. В остальном благодарим за полезные дополнения. Если вы не против, добавим их в статью.

Добавьте про бассейн в доме, например, с морской водой:

Американцы часто продают свои дома, поскольку переезжают, в среднем, раз в пять лет.
Поэтому для них очень важно сохранение, или рост стоимости недвижимости.
Для России это пока не так актуально, но по Подмосковью уже есть такая тенденция (смена домов, их дополнительное благоустройство перед продажей).

С учетом этого, увеличить привлекательность дома и для проживания и при продаже помогает бассейн.
Этот фактор, конечно, приемлем для средней и высокой ценовых категорий.
Если на участке есть газ, нагрев воды в стационарном бассейне будет эффективен и рентабелен, при электричестве придется экономить.

Современные потребности купальщиков таковы, что воду в бассейн наливают морскую. Это позволяет получать здоровье и удовольствие, не выезжая на далекие курорты, не теряя связь с работой.
Морская вода с доставкой на участок не так дорога, как можно подумать, но является «вишенкой на торте» в рекламе дома при продаже.

Источник https://zembaron.ru/investiczii/kak-zarabotat-na-zemelnyix-uchastkax/

Источник http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_22142/db360850232b8c5d1735b7b0a56de55f142f4721/

Источник https://vc.ru/finance/313681-kupit-uchastok-chtoby-postroit-dom-i-pereprodat-dorozhe-vygodno-li-za-eto-bratsya