Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет? | Rusbase

Инвестиции в коммерческую недвижимость — во что вложиться и сколько можно заработать

Помимо открытия банковского вклада или покупки иностранной валюты, российские инвесторы начали проявлять интерес и к коммерческой недвижимости. Расскажем в статье, какие у данного рода инвестиций есть перспективы и какие виды нежилых объектов доступны для вложений сегодня.

Перспективы вложений в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования используется для получения дохода путем сдачи ее в аренду или от последующей перепродажи по более высокой стоимости.

Инвестиционная недвижимость по праву считается одним из наиболее защищенных финансовых активов и хорошим способом диверсификации портфеля инвестора. Кроме того, рынок недвижимости менее волатилен, чем рынок ценных бумаг.

По данным за 2021 год, российские инвесторы сохраняли интерес к сфере недвижимости, предпочитая больше всего вкладывать деньги в апартаменты и торговые помещения. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве превысил отметку в 390 млрд руб. Такой высокий финансовый показатель – результат снятия летних ограничений, оживления рынка недвижимости и восстановления экономики в целом.

Однако уже в 2022 году объем государственной поддержки отрасли сократился, а показатель ключевой ставки в определенные периоды достигал отметки в 20%. Это стало основным фактором для роста ипотечных ставок и удорожания стоимости квадратного метра нежилой недвижимости.

Объекты для инвестирования

Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Рассмотрим варианты вложений, на которые подразделяются инвестиции в нежилые помещения.

Офисы

Офисная недвижимость – один из самых популярных и ликвидных объектов недвижимого имущества, куда инвесторы предпочитают вкладывать финансовый капитал. Офис представляет собой нежилое помещение коммерческого назначения.

Доходность офисной недвижимости зависит от множества факторов:

• класс бизнес-центра;
• расположение офиса;
• площадь офисного помещения;
• транспортная доступность;
• инфраструктура района.

Наиболее прибыльная инвестиционная бизнес-модель при вложении капитала в офисное здание – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду.

Торговые помещения

Торговые помещения – это разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации продаж товаров и услуг. Как правило, инвесторы вкладывают капитал в торговую недвижимость, которая расположена либо на пешеходных улицах, где сосредоточен туристический и бизнес-трафик, либо вблизи жилых кварталов.

В центральных частях города арендаторы и владельцы коммерческих помещений предпочитают организовывать точки общепита (кафе, рестораны) или открывать магазины непродовольственных товаров (одежда, обувь, мебель). А в спальных районах торговая недвижимость больше ориентирована на открытие аптек, супермаркетов и товаров для дома.

Производственно-складские объекты

Производственно-складской объект – это помещение, часто использующееся для хранения и транспортировки сырья и готовой продукции. Для получения большей доходности от данного типа вложений инвесторы покупают складские помещения вблизи крупных предприятий, федеральных автомобильных развязок и железнодорожных путей.

Чаще всего российские инвесторы предпочитают сдавать производственно-складские объекты в долгосрочную аренду крупному бизнесу.

По состоянию на 2022 год в России рынок производственных объектов испытывает нехватку качественных и многофункциональных складских помещений.

Гостиницы и хостелы

Гостиничная недвижимость предназначена для временного проживания людей. Наиболее часто встречающиеся виды отелей – гостиницы и хостелы.

Основное отличие хостела от гостиницы – ценовая политика. У хостела цены ниже, чем у гостиниц. Однако и уровень сервиса в хостеле, как правило, более низкий.

Инвестиции в гостиницы и хостелы приносят инвестору наибольшую прибыль, когда объект недвижимости размещен в местах туристического потока: морские и горнолыжные курорты, достопримечательности и т. д.

Апартаменты

Инвестиции в апартаменты – надежная альтернатива покупки жилой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, апартаменты по стоимости дешевле на 15–25% и в плане инвестиций более выгодны. В среднем апартаменты окупаются на 5–7 лет быстрее, чем обычная квартира.

Среди видов апартаментов различают апарт-отели, доходные дома и кондоминиумы.

По российскому законодательству апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Таким образом, они не подпадают под правила жилищного кодекса. Более того, непроработанная законодательная база по отношению к данному виду имущества делает судебную практику при решении споров с апартаментами сложной и неоднозначной для их владельцев.

Гаражи и парковки

Еще одной категорией коммерческой недвижимости считаются гаражи и парковки.

Как правило, данный тип инвестиций пользуется спросом в городах и районах, где есть острая нехватка парковочных мест и большая загруженность на дорогах. Жители городов-миллионников готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в сохранности при любых погодных условиях, и при этом не нужно было бы тратить время на поиск свободного места для машины.

На рынке недвижимости гаражи и парковочные места – наиболее доступные объекты для частного инвестора. Они отличаются более низкой стоимостью, чем покупка апартаментов, гостиниц или складов.

Что касается парковок, то чаще всего в инвестиционных целях рассматриваются новостройки с подземным паркингом. Средний срок возврата инвестиций при вложениях в гаражи и парковки составляет 5–8 лет.

Способы инвестиций в нежилую недвижимость

Узнаем, каким образом можно получить доход от инвестиций в коммерческую недвижимость.

Купля-продажа

Один из способов заработать на инвестициях в коммерческую недвижимость – купить готовое нежилое помещение и перепродать его в будущем по более высокой стоимости.

Зачастую инвесторы скупают коммерческую недвижимость в плохом состоянии, делают ремонт и выставляют на продажу. В среднем цена коммерческой недвижимости после ремонта повышается на 20–40%.

Сдача в аренду

Если вы не планируете продавать коммерческую недвижимость, то ее можно сдать и получать рентный доход. По срокам сдачи во временное пользование разделяют краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную (от 1 года) аренду.

Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от многих переменных (состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д. ) и составляет 5–8% годовых.

Покупка ГАБ

Покупка ГАБ (готовый арендный бизнес) представляет собой приобретение коммерческой недвижимости, которая ранее уже была сдана в аренду.

Средняя стоимость готового арендного бизнеса в России начинается от 10 млн руб. Однако если использовать в инвестиционной сделке ипотечное кредитование, то первоначальный взнос обычно составляет от 3–4 млн руб.

Покупка готового арендного бизнеса – прибыльная инвестиция. Так, в 2022 году средняя ставка капитализации офисной недвижимости достигла 10% годовых, а крупных торговых объектов – 9%.

Инвестиции в строительство

Сегодня инвестиции в строительство коммерческой недвижимости – один из наиболее выгодных и эффективных способов приумножения финансового капитала. После сдачи объекта в эксплуатацию стоимость помещения увеличивается в среднем на 20–50%.

При инвестировании в коммерческую недвижимость на стадии строительства обязательно нужно учитывать следующие факторы:

• инфраструктура района;
• планировка коммерческой недвижимости;
• месторасположение;
• транспортная доступность.

Чем лучше характеристики у самого объекта, тем более выгодной будет его цена в момент начала продаж. Особенно это актуально для предложений, расположенных в локациях с активно развивающейся инфраструктурой.

Вклад в ПИФ

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости – это форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Управляющая компания собирает финансовый капитал инвесторов, вкладывает эти деньги в объект недвижимости, а инвесторам выдает пай (право на долю в рентной недвижимости).

Долевое инвестирование – это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость. При этом можно стать совладельцем любого крупного объекта (ТЦ, офисное здание и т. д. ). Инвестору не придется тратить личное время на поиск подходящего объекта недвижимости, а потом на поиск надежных арендаторов или покупателей.

Средняя доходность ЗПИФ у многих российских брокеров может достигать 10–13% годовых.

Доходность коммерческого объекта — как рассчитать

Вложения в коммерческую недвижимость считаются долгосрочными инвестициями. Средний срок окупаемости вложений составляет 7–12 лет. Чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли ваши вложения, необходимо научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость.

Доходность инвестиций – отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций. Как правило, доходность от инвестиций в недвижимость измеряется в годовых процентах.

Рассмотрим формулы, которые понадобятся для расчетов:

• Для аренды. Доходность, % = Арендная плата, руб. в год / Стоимость объекта недвижимости, руб. х 100%.
• Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи недвижимого имущества, руб. / Цена первоначальной покупки недвижимого имущества, руб.) – 1) х 100%.

Выясним на практике, как работают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость

Допустим, офисное помещение было куплено за 10 млн руб. и сдано в аренду за 50 тыс. руб. в месяц. Годовой доход составит 600 тыс. руб.

Вычислим доходность от аренды офиса (в % годовых):

600 тыс. руб. / 10 млн руб. х 100% = 6%

Рентабельность при сдаче помещения в аренду равна 6 процентам годовых.

Теперь рассчитаем прибыль от вложений в случае продажи офиса за 14 млн руб.

По вышеприведенной формуле получается:

((14 млн руб. / 10 млн руб.) – 1) х 100% = 40%

Таким образом, если продать офисную недвижимость по желаемой цене, доходность от перепродажи недвижимого имущества составит 40%.

Расчет доходности как от аренды, так и от перепродажи нежилой недвижимости не включал в себя налог, операционные расходы и простой недвижимости в период поиска нового арендатора или покупателя.

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Инвестировать в недвижимость хотят многие инвесторы, но, к сожалению, немногие из них готовы позволить себе такой способ сохранения и приумножения капитала. Если вы все же намерены купить объект коммерческой недвижимости, стоит предварительно рассмотреть все преимущества и недостатки такого рода инвестиций.

Плюсы покупки

• Пассивный доход.
• Защита от инфляции.
• Разнообразие объектов коммерческой недвижимости.
• Множество вариаций получения прибыли.
• Низкий риск потери капитала.

Минусы инвестирования

• Высокая стоимость первоначальных инвестиций.
• Срок окупаемости вложений – не менее 7 лет.
• Постоянные дополнительные издержки: коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги и т. д.
• Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.

Помимо большого количества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют и немало недостатков. Перед тем, как вложить свой финансовый капитал в коммерческую недвижимость, стоит взвесить все плюсы и минусы таких долгосрочных вложений в недвижимое имущество.

Популярные вопросы

Купить коммерческую недвижимость может как юридическое, так и физическое лицо. При этом гражданин РФ может быть оформлен в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Это законом не запрещено.

Для физических лиц (без ИП) установлена налоговая ставка в 13%. Для индивидуальных предпринимателей – 15% (при УСН – 6%). Что касается юридических лиц, то для них действует налог на добавленную стоимость (НДС). Его размер – 20%.

Да. Ипотечный кредит на покупку нежилой недвижимости могут оформить как физические лица (с ИП и без), так и коммерческие предприятия малого, среднего и крупного бизнеса.

Коммерческая недвижимость как инвестиция в спб

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость всегда были одним из наиболее надежных и выгодных способов вложения средств.

По сравнению с вложениями фондовый и валютный рынки вложениями в драгоценные металлы, вложение недвижимости имеет ряд неоспоримых преимуществ:

1. Надежность. Кризисы последних 20 лет показали, что у коммерческой недвижимости наименьшие шансы обесцениться, в относительно стабильные времена цены на нее росли всегда быстрее инфляции.
2. Доходность. В отличие от других способов вложения грамотно приобретенная недвижимость всегда приносит доход существенно выше уровня инфляции, а срок окупаемости срока вложений, как правило, не превышает 10 лет.
3. Ликвидность. При правильном подходе объект, приносящий стабильный доход всегда можно оперативно продать без существенной потери стоимости.

Мы успешно работаем с разными группами инвесторов.

1. Частным инвесторам мы подберем доходные объекты до 5 – 7 млн. руб.

Несмотря на то что в этом ценовом сегменте наиболее высокая степень конкуренции, на рынке есть предложения с окупаемостью до 8 лет.

Как правило, это встроенные помещения на первых этажах привлекательных местах со средней проходимостью.

Не редко мы приобретаем таким инвесторам доходную офисную недвижимость или встроенные нежилые помещения у наших партнеров застройщиков.

Более того этой суммы мы достаточно для активного участия в продаже аукционов городского имущества, на которых, вопреки распространенному мнению, можно выкупить интересный объект.

При необходимости под покупку конкретного объекта мы привлекаем для наших клиентов ипотечные кредиты, что заметно увеличивает возможности инвестора.

2. Ко второй группе инвесторов мы относим компании, частные лица, рассматривающих приобретение объектов ценой до 50 млн. руб. Наиболее интересное размещение таких средств – покупка встроенных торговых помещений расположенных в привлекательных местах со средней и высокой проходимостью. Такой суммы достаточно для покупки наиболее ликвидных и доходных помещений площадью от 50 до 200 — 300 квадратных метров.

Не менее привлекательным для таких инвесторов может оказаться приобретение отдельного блока или этажа офисных помещений, также можно рассмотреть покупку не больших отдельно — стоящих зданий с земельным участком, желательно с перспективой развития этой территории.
Не менее интересной может оказаться покупка нежилых помещений в строящихся жилых домах с хорошим потенциалом роста стоимости и арендного дохода после заселения комплекса.

Окупаемость вложения в офисную недвижимость на 1 -1.5 выше, чем в торговую недвижимость, офисная недвижимость благодаря восстановлению рынка является довольно привлекательной.

3. Для более крупных инвесторов мы можем сформировать портфель объектов из тех что указано выше, а также подобрать торговые и торгово-развлекательные или бизнес — центры с привлекательным уровнем окупаемости. Не смотря на то, что цена, по которой выставлены подобные объекты не менее 10 лет. Переговоры с собственником, а также пересмотр концепции объектов позволяет снизить окупаемость до 7 -8 лет.

Источник https://www.vbr.ru/investicii/help/investicii-v-nedvizhimost-vygodnoe-li-vlozhenie-deneg/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-vlozhitsya-i-zarabotat/

Источник https://rb.ru/opinion/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Источник https://piaspb.ru/uslugi/investoram/commercial/